بررسی رابطۀ قدرت اجارۀ مسکن و افزایش حاشیه‌نشینی در اطراف تهران ( با رویکرد درآمدهای نفتی و فرضیۀ بیماری هلندی)

مقدمه

حاشیه‌نشینی پدیده‌ای است که پس از انقلاب صنعتی در کشورهای در حال توسعه مانند ایران گسترش یافت. حاشیه‌نشینی یک مفهوم ذهنی است و این مفهوم از کشوری به کشور دیگر متفاوت است. دربارۀ حاشیه‌نشینی دیدگاه‌ها، نظرات و تعاریفی متفاوت ارائه شده‌اند. برخی عقیده دارند حاشیه‌نشینان کسانی هستند که در حاشیۀ اقتصادی شهر زندگی می‌کنند و نتوانسته‌اند جذب نظام اقتصادی و اجتماعی شوند. برخی حاشیه را افرادی می‌دانند که در محدودۀ اقتصادی شهر سـاکن شده‌اند و جـذب نظام اقتصادی و اجتماعی نمی‌شوند (عسکری و چگنی، ۱۳۸۶).

قدیمی‌ترین مطالعات حاشیه‌نشینی را این‌گونه تعریف می‌کنند: حاشیه‌نشینی شامل همۀ کسانی است که در محدودۀ اقتصادی یک شهر زندگی می‌کنند و جذب نظام اقتصادی نشده‌اند. حاشیه‌نشینی در واقع به محل اسکان بخشی از جمعیت شهری در جهان سوم گفته می‌شود که خارج از بازار رسمی مسکن و زمین و بر پایۀ قواعد و اصول خاص خود به دست ساکنان این مکان‌ها ساخته شده است (پیران، ۱۳۸۱).

نظریه‌هایی گوناگون وجود دارند که زمینه‌های شکل‌گیری این پدیده را شناسایی می‌کنند و صاحب‌نظران متعددی مانند رابرت پارک[i]، مانوئل کاستلز[ii] و آندره گوندر فرانک[iii] مهم‌ترین عامل شکل‌گیری حاشیه‌نشینی را مهاجرت دانسته‌اند؛ اما از آنجا ‌که حاشیه‌نشینی به ‌عنوان یک پدیده و معضل مختص به یک کشور نیست، در تحلیل عوامل شکل‌گیری آن دیدگاه‌هایی متفاوت وجود دارند. پس نمی‌توان فقط به مقولۀ مهاجرت از دیدگاه این صاحب‌نظران تکیه کرد. به هر حال، اگر پدیدۀ مهاجرت به سوی مناطق حاشیه‌ای در هر کشور به ‌طور خاص بررسی شود، به حتم دلایل خاصی نیز برای شکل‌گیری آن یافت می‌شوند؛ از این ‌رو، این اجتماعات را نباید با رویکردی از بیرون و نگاهی عام و برحسب معیارهای جهانی سنجید، بلکه در تحلیل و بررسی چرایی شکل‌گیری پدیدۀ حاشیه‌نشینی اتخاذ نوعی دیدگاه نسبی راهگشاتر خواهد بود.

 یکی از علل حاشیه‌نشینی جذابیت مناطق شهری (مقصد) و همین‌طور دافعۀ مناطق غیرشهری (مبدأ) است. افراد حاشیه‌‌نشین به دلیل عدم برخورداری از امکانات بهداشتی، آموزشی، رفاهی و همین‌طور اشتغال به شهرها مهاجرت می‌کنند. این مهاجرت ممکن است روندی مرحله‌ای داشته باشد؛ یعنی از شهرهای کوچک به شهرهای بزرگ باشد (قجاوند و نوابخش، ۱۳۸۶).

از سویی، تنها عامل افزایش جمعیت مناطق حاشیه‌ای مهاجرت افراد از مناطق غیرشهری نیست؛ گاهی افرادی که در داخل شهرها زندگی می‌کنند به دلیل افزایش قیمت مسکن و کاهش سطح رفاه اجتماعی مجبور به مهاجرت از داخل شهرها به مناطق اطراف و حاشیه‌ای هستند.

در همه جای دنیا حاشیه‌نشینان در دو دسته طبقه‌بندی می‌شوند: دستۀ اول مهاجرانی هستند که از روستا به شهرها آمده‌اند و دستۀ دوم به عنوان رانده‌شدگان اجتماعی به حساب می‌آیند. آنها افرادی هستند که پیش از این در داخل شهرها زندگی کرده‌اند ولی به دلیل ورشکستگی اقتصادی یا دلایل دیگر توان اقتصادی برای زندگی در شهر را ندارند و به حاشیه رانده می‌شوند؛ بنابراین، رفتن به حاشیه‌ها در این موارد نوعی انتخاب عقلانی به حساب می‌آید؛ یعنی فرد از یک طرف برای دسترسی به امتیازات شهری و از طرفی صرف هزینه‌های کمتر برای سکونت، این مناطق حاشیه‌ای را انتخاب می‌کند (نقدی و زارع، ۱۳۹۱).

 در واقع، یکی از دلایل عمدۀ مهاجرت ساکنان شهرها به سوی مناطق حاشیه‌ای افزایش قیمت مسکن است. بخش مسکن یکی از بخش‌های مهم اقتصادی است و همواره مطالعاتی گسترده‌ دربارۀ حباب‌های قیمت مسکن و عوامل مؤثر بر آن انجام شده‌اند. با توجه به اینکه قیمت مسکن یکی از متغیرهای کلان اقتصادی است و میزان انطباق قیمت مسکن با درآمد خانواده‌ها اهمیتی ویژه‌ دارد، می‌توان گفت عدم تناسب و انطباق این دو منجر به گسترش حاشیه‌نشینی در اطراف شهرها خواهد شد. از سویی دیگر، افزایش ناهنجار تورم نیز این شکاف و عدم انطباق قیمت مسکن و درآمدهای خانواده‌ها را افزایش می‌دهد. بنابراین، سیاست‌گذاران کلان اقتصادی با تأمل در تحولات قیمت مسکن و توجه به شاخص‌های کاربردی در افزایش قیمت مسکن نقشی تعیین‌کننده‌ در توان‌پذیری مسکن دارند؛ زیرا از بین دارایی‌ها، مسکن یکی از مهم‌ترین مؤلفه‌های اقتصادی است که تأثیر بسیار مستقیم در سطح رفاه عمومی دارد.

از آنجا ‌که روند عمومی متغیرهای کلان اقتصادی از جمله قیمت مسکن به‌ طور مستقیم تحت تأثیر نوسانات قیمت نفت و درآمدهای نفتی قرار دارد، می‌توان گفت یکی از دلایل افزایش قیمت مسکن و کاهش توان‌پذیری افراد در تأمین هزینۀ مسکن نوسانات و افزایش قیمت نفت است.

شواهد تجربی نشان داده‌اند افزایش ناگهانی درآمدهای نفتی همان‌طور که فرصت‌هایی را ایجاد می‌کند، تهدید نیز محسوب می‌شود؛ بنابراین، در برخی از کشورهای نفتی با افزایش قیمت نفت و افزایش درآمدهای نفتی و مصرف آنها در بخش‌های مختلف اقتصادی نه فقط نتایج رفاهی محسوسی در اوضاع زندگی مردم ایجاد نمی‌شود، بلکه عاملی برای نارضایتی آنهاست (کمیجانی و همکاران، 1390). بنابراین، می‌توان گفت وابستگی به درآمدهای نفتی اثراتی ناگوار بر امنیت اقتصادی در بر خواهد داشت. بازار مسکن نیز یکی از زیربخش‌هایی است که با بخش‌های دیگر اقتصادی از جمله درآمدهای نفتی ارتباط مستقیم دارد.

یکی از ویژگی‌های بازار مسکن در کشورهای نفتی تأثیر درآمدهای نفتی بر بخش مسکن بر مبنای فرضیۀ هلندی است (Bailey & Geary, 2009). بر اساس این نظریه، با افزایش ارزش پول داخلی که در نتیجۀ افزایش درآمد ناشی از فروش نفت و منابع طبیعی است، قیمت کالاهای قابل مبادله (صادرات غیرنفتی و تولیدات جایگزین واردات) کاهش می‌یابد و در مقابل، قیمت کالاهای غیرقابل مبادله که عمدتاً شامل مسکن و خدمات می‌شوند، افزایش می‌یابد؛ بنابراین، بیماری هلندی اثر نامطلوب خود را بر مسکن و خدمات با افزایش قیمت و در بخش کشاورزی و صنایع با کاهش قیمت نشان می‌دهد؛ زیرا با تزریق دلارهای نفتی به اقتصاد، بازار مسکن با افزایش تقاضای مردم مواجه می‌شود و دولت نمی‌تواند با واردات هم از عیان‌شدن آثار تورمی آن جلوگیری کند و به تبع آن، قیمت کالاهای غیرقابل مبادله مانند مسکن افزایش می‌یابد. امروزه، بیماری هلندی یکی از مهم‌ترین عوامل کندی رشد اقتصادی در کشورهای با وفور منابع طبیعی است و با توجه به افزایش غیرمنتظرۀ قیمت نفت در چند سال اخیر و رشد چشمگیر درآمدهای ارزی کشورهای صادرکنندۀ نفت، بیشتر کشورهای صادرکننده را تهدید می‌کند، زیرا بی‌ثباتی و نوسان شدید درآمدهای نفتی همواره تهدیدی برای ثبات اقتصادی کشورهای صادرکنندۀ نفت به شمار می‌رود (نظری و مبارک، ۱۳۸۹). در حقیقت، پدیدۀ بیماری هلندی اثرات واقعی تخصیص منابع را از طریق تأثیرهای قیمت‌های نسبی (نسبت قیمت کالاهای غیرقابل مبادله به کالاهای قابل مبادله که در واقع همان نرخ ارز واقعی است) بررسی می‌کند و بین دو بخش در اقتصاد تفاوت قائل می‌شود: اول بخش غیرقابل مبادله که قیمت آن به ‌وسیلۀ عرضه و تقاضای کالا در داخل کشور تعیین ‌شده است و دیگری بخش تولیدکنندۀ کالاهای قابل مبادله است که قیمت آنها به ‌وسیلۀ عرضه و تقاضا در بازارهای جهانی تعیین می‌شود (Corden, & Neary, 1982).

افزایش قیمت نفت و درآمدهای نفتی ثروت یک کشور را افزایش می‌دهد و بخش غیرقابل مبادلۀ اقتصاد را تقویت و بخش قابل مبادله را تضعیف می‌کند؛ یعنی فعالیت‌هایی مانند بخش خدمات و بخش ساختمان که در بازارهای جهانی در رقابت نیستند، رشد می‌کنند (Bruno & Sachs, 1982).

در بخش تولید نیز سرمایه و نیروی کار جذب تجارت کالاهای قابل مبادله (صنعت و کشاورزی) و جذب بخش نفت می‌شوند و عرضۀ کالاهای غیرقابل مبادله کاهش می‌یابد و در نتیجه، بازدهی کوتاه‌مدت و کاذبی در بخش کالاهای غیرقابل مبادله و نفت اتفاق می‌افتد و هزینۀ دستمزد و اجارۀ سرمایه افزایش می‌یابد. هزینۀ تولید در بخش ساختمان افزایش می‌یابد و در نتیجه، قیمت زمین و ساختمان افزایش می‌یابد؛ به شکلی که در دورۀ کاهش درآمدهای نفتی، نیروی کار و سرمایه‌ها را جذب می‌کند و اثر درآمدی مسکن ثبت می‌شـود که به آن اثر مخارج می‌گویند (نصرالهی و همکاران، ۱۳۸۹).

افراد در صورت عدم توانایی تأمین مسکن به ‌صورت رهن یا اجاره یا خرید، ناچار هستند به حاشیه‌نشینی روی آورند. از طرفی، عدم توجه به اقشار ضعیف و کم‌درآمد و نحوۀ تأمین مسکن آنها باعث می‌شود تا مردم نیاز به سرپناه را در چارچوب‌های غیررسمی تأمین کنند (امکچی، 1382).

از مهم‌ترین دلایل حاشیه‌نشینی که در این پژوهش مدنظر قرار می‌گیرد کمبود سرمایۀ افراد برای زندگی در شهر تهران است که ناشی از عوامل برون‌زای مؤثر بر رشد قیمت مسکن است. یکی از این عوامل برون‌زای بیان‌شده افزایش درآمدهای نفتی است که باعث افزایش قیمت مسکن و در نهایت، کاهش توان‌پذیری افراد در تأمین مسکن مناسب می‌شود. از این رو، این افراد برای پیداکردن سرپناهی که در نزدیک‌ترین نقطه به شهر باشد به زمین‌های کم‌ارزش اطراف شهر روی می‌آورند و منازلی را با کم‌ترین استانداردها و قواعد شهرسازی می‌سازند. این سرپناه غیراستاندارد را طی زمان‌های بعدی به خانه‌هایی با طبقات بیشتر تبدیل می‌کنند و افرادی با کم‌ترین درآمد و سطح توقع در آنها به زندگی استیجاری تن می‌دهند. در نتیجه، به‌تدریج اجتماعات غیررسمی و حاشیه‌ای شکل می‌گیرند که البته در درون خود فرهنگی متفاوت از شهرنشینی را شکل خواهند داد.

از آنجا که مناطق حاشیه‌نشین در اطراف شهرهای مختلف پتانسیل زیادی برای ارتکاب جرائم سنگین دارند و از طرفی، این مناطق مانعی برای توسعۀ شهری هستند، انجام پژوهش‌های مختلف برای بررسی چرایی شکل‌گیری این پدیده بسیار ضروری است. مطالعات و پژوهش‌هایی متعدد نیز در ارتباط با اسکان غیررسمی انجام شده‌اند که این بررسی‌ها از زوایای مختلف صورت گرفته و بیشتر برای یافتن علل شکل‌گیری این پدیده تا مراحلی پیش رفته‌اند و گویی رسیدن به علت اصلی شکل‌گیری حاشیه‌نشینی فقط در تعداد بسیار کمی از پژوهش‌ها دیده شده است و بسیاری از این پژوهش‌ها اگرچه تحت عنوان بررسی علل شکل‌گیری حاشیه‌نشینی انجام می‌شوند، گویی بیشتر جنبۀ توصیف شرایط موجود در یک منطقۀ حاشیه‌نشین را دارند. بنابراین، دغدغۀ پژوهشگر برای انجام پژوهش بررسی یکی از چندین علل شکل‌گیری پدیدۀ حاشیه‌نشینی در اطراف شهر تهران است.

هدف این پژوهش نیز بررسی رابطۀ درآمدهای نفتی و قیمت مسکن در بازۀ سال‌های 1380تا 1400 است و سپس تأثیر آنها بر میزان حاشیه‌نشینی در اطراف تهران در دو منطقۀ مرتضی‌گرد و قیام‌دشت به‌ عنوان دو منطقۀ حاشیه‌ای اطراف تهران بررسی می‌شود. در مرحلۀ اول، یعنی بررسی رابطۀ درآمدهای نفتی و قیمت مسکن که روش اسنادی است، با توجه به آمارهای اقتصادی به‌دست‌آمده از مراکز آماری مهم دولتی و اسناد معتبر منتشرشده از سوی آنها، رابطۀ درآمدهای نفتی و قیمت مسکن طی سال‌های 1380 تا 1400 و سپس، در مرحلۀ دوم، رابطۀ قیمت مسکن و میزان تغییرات جمعیت در دو منطقۀ حاشیه‌ای یادشده بررسی ‌شده است. روش پژوهش روش اسنادی و آماری است.

فرضیه‌های پژوهش حاضر عبارت‌اند از:

۱. به نظر می‌رسد بین متغیر درآمدهای نفتی و قیمت مسکن رابطه‌ای معنادار وجود دارد.

۲. به نظر می‌رسد بین متغیر قیمت مسکن و میزان شکل‌گیری حاشیه‌نشینی رابطه‌ای معنادار وجود دارد.

هدف پژوهش

هدف پژوهش حاضر اکتشاف یک موضوع جدید یا تبیین علت رخ‌داد یک پدیده (افزایش حاشیه‌نشینی) است. این پژوهش از نظر ماهیت در حوزۀ پژوهش‌های کمّی است و به دنبال تبیین و تحلیل روابط موجود در فرضیه‌های مطرح‌شده است.

چارچوب نظری پژوهش

فرضیۀ بیماری هلندی

نظریۀ بیماری هلندی که گسترده‌ترین تشریح نظری دربارۀ پدیدۀ ضدصنعتی‌شدن است، توسط افرادی مانند ساچز و وارنر[iv] (1997) و برونو و ساچز[v] (1982) مطرح شده است. این نظریه نشان می‌دهد با افزایش درآمدهای حاصل از منابع طبیعی، بخش قابل مبادله (کشاورزی و صنعت) ضعیف می‌شود که نتیجۀ آن کاهش رشد اقتصادی است و از طرفی، بخش غیرقابل مبادله (مسکن و خدمات) هم با افزایش تقاضا و قیمت مواجه می‌شود. اهمیت بخش نفت در اقتصاد به صورتی است که رونق و رکود تولید و همین‌طور درآمدهای ناشی از آن بر روند تحولات اقتصادی کشور تأثیرگذار است و باعث رونق و رکود نسبی می‌شود. یک تکانۀ مثبت نفتی می‌تواند اثراتی زیان‌بار بر اقتصاد داشته باشد که در چارچوب نظریۀ بیماری هلندی قابل تشریح است. بر اساس این نظریه، با افزایش ارزش پول داخلی که در نتیجۀ افزایش درآمد ناشی از فروش نفت و منابع طبیعی است، قیمت کالاهای قابل مبادله (صادرات غیرنفتی و تولیدات جایگزین واردات) کاهش می‌یابد و در مقابل، قیمت کالاهای غیرقابل مبادله که عمدتاً شامل مسکن و خدمات می‌شوند افزایش می‌یابد؛ بنابراین، بیماری هلندی اثر نامطلوب خود را بر مسکن و خدمات با افزایش قیمت و در بخش کشاورزی و صنایع با کاهش قیمت نشان می‌دهد؛ زیرا با تزریق دلارهای نفتی به اقتصاد، بازار مسکن با افزایش تقاضای مردم مواجه می‌شود و دولت نمی‌تواند با واردات هم از عیان‌شدن آثار تورمی آن جلوگیری کند.

طبق فرضیۀ بیماری هلندی، با افزایش درآمدهای حاصل از منابع طبیعی مانند نفت و گاز، ارزش پول ملی نیز افزایش می‌یابد و در نتیجه، قیمت کالاهای قابل مبادله مانند تولیدات کشاورزی و صنعتی به دلیل واردات و تولید داخلی محصولات این دو بخش به دلیل واردات ارزان کاهش می‌یابد. در نتیجه، سرمایه‌های داخلی به سوی کالاهای غیرقابل مبادله روانه می‌شوند که شامل مسکن و خدمات هستند و قیمت این کالاها افزایش می‌یابد. همچنین، با کاهش درآمدهای نفتی و کاهش واردات کالاهای غیرقابل مبادله (صنعت و کشاورزی)، قیمت این کالاها افزایش می‌یابد و از آنجا که تولید داخلی در مرحلۀ قبل متوقف شده است و کاهش ارزش پول ملی و تورم باعث زیادشدن تقاضای کالاهای سرمایه‌ای مانند زمین و مسکن می‌شود، دوباره قیمت این کالاهای غیرقابل مبادله افزایش می‌یابد و اگر این روند باعث حباب قیمت مسکن شود، با تخلیۀ حباب، بازار مسکن با رکود عمیق مواجه می‌شود؛ بنابراین، نوسان درآمدهای نفتی همراه با ورود دوره‌ای کالاهای مصرفی باعث افزایش سرمایه‌گذاری‌های کم‌بازده می‌شود و فعالیت‌های رانت‌جویی و ضعف تولید ملی در بلندمدت باعث نوسانات زیادی در بازار مسکن می‌شوند (Egert & Cavol, 2008). افزایش درآمدهای نفتی می‌تواند منجر به تورم شود، به‌ ویژه اگر دولت پول بیشتری را به چرخۀ اقتصادی وارد کند. تورم معمولاً باعث افزایش قیمت‌ها می‌شود که می‌تواند شامل قیمت مسکن نیز باشد. در چنین شرایطی، مردم ممکن است ترجیح دهند به‌جای نگه‌داشتن پول نقد، در دارایی‌هایی مانند ملک سرمایه‌گذاری کنند که به ‌عنوان محافظی در برابر تورم به شمار می‌روند. مطابق فرضیۀ بیماری هلندی، با افزایش درآمدهای حاصل از منابع طبیعی، ارزش پول ملی نیز افزایش می‌یابد. در نتیجه، قیمت کالاهای قابل مبادله شامل تولیدات صنعتی و کشاورزی و صادرات غیرنفتی به دلیل واردات کاهش می‌یابد و تولید داخلی آنها نیز تحت تأثیر واردات ارزان متوقف می‌شود و سرمایه‌های داخلی به سمت کالاهای غیر قابل مبادله که عمدتاً شامل مسکن و خدمات می‌شوند سوق می‌یابند و قیمت این کالاها افزایش پیدا می‌کند. از طرفی، با کاهش درآمدهای نفتی و کاهش واردات کالاهای قابل مبادله، قیمت این کالاها افزایش می‌یابد و به دلیل اینکه تولید داخلی نیز متوقف می‌شود، کاهش ارزش پول ملی و تورم باعث افزایش تقاضای کالاهایی مانند زمین و مسکن می‌شود و دوباره قیمت این کالاها افزایش پیدا می‌کند (Egert & Cavol, 2008).

در سال‌های بعد از انقلاب در ایران، به دلیل افزایش قیمت نفت خام، درآمدهای ارزی زیادی به اقتصاد ایران تزریق شد که بیشترین میزان تزریق پترودلارها به اقتصاد ایران در سال ۱۳۵۳ بوده است. طی سال‌های ۱۳۷۵ تا ۱۳۸۵، نیز به دلیل فروش نفت با قیمت خوب، بخش کشاورزی و صنعت کمترین رشد تعداد شاغلان را در بخش‌های مولد داشته‌اند. از طرفی، طی سال‌های ۱۳۳۸ تا ۱۳۸۵، نیز ضریب همبستگی بین ارزش ‌افزودۀ بخش نفت و نسبت ارزش ‌افزودۀ بخش‌های کشاورزی، معدن، صنعت و ساختمان به‌ترتیب برابر 54/0–، 19/0 –، 21/0 –  و 05/0 + بوده است که این آمار بیان می‌کند بیماری هلندی تأثیر ناهنجار خود را بر بخش‌های کشاورزی، صنعت و معدن داشته است و از طرفی، در بخش ساختمان باعث افزایش قیمت شده است؛ یعنی بیماری هلندی آثاری نامطلوب بر بخش‌های قابل مبادله از جمله بخش صنعت در ایران داشته است (خضری، ۱۳۸۸).

بنابراین، با افزایش قیمت نفت و بروز بیماری هلندی در اقتصاد، قیمت مسکن به عنوان کالای غیرقابل مبادله با افزایش قیمت مواجه خواهد شد. پیامدهای ناهنجاری که ناشی از این افزایش قیمت هستند نیز بروز خواهند کرد که یکی از پیامدهای اجتماعی این موضوع شکل‌گیری مناطق حاشیه‌ای در اطراف شهرها در نتیجۀ کاهش سطح رفاه و افزایش قیمت مسکن است؛ زیرا افراد در دهک‌های پایین اقتصادی قادر به تأمین هزینۀ مسکن و اجاره نخواهند بود و به مناطق حاشیه‌ای روی می‌آورند. در پژوهش حاضر نیز فرضیۀ بیماری هلندی به عنوان چارچوب نظری پژوهش به کار گرفته می‌شود؛ زیرا اقتصاد ایران نیز یک اقتصاد تک‌محصولی است و افزایش درآمدهای نفتی مانند دوره‌های قبل و نوسانات قیمت نفت بر متغیرهای کلان اقتصادی مانند قیمت مسکن تأثیرگذار خواهد بود.

تعاریف مفهومی متغیرها

حاشیه‌نشین

افراد و خانوارهایی که در محدودۀ اجتماعی و اقتصادی شهر ساکن هستند و جذب اقتصاد و اجتماع درون‌شهری نشده‌اند و در حاشیۀ فعالیت‌های زندگی مردم شهری قرار گرفته‌اند. برخی از ویژگی‌های حاشیه‌نشین عبارت‌اند از:

۱. در مفهوم کلی، حاشیه‌نشین به فردی گفته می‌شود که در شهر سکونت دارد، اما به دلایلی مختلف جذب نظام اقتصادی-اجتماعی شهر نشده است و نمی‌تواند از خدمات شهری استفاده کند.

۲. افرادی هستند که در مناطق حاشیه زندگی می‌کنند و از ساخت سیاست و قدرت عمومی جامعه جدا هستند و از گروه‌های پست جامعه به حساب می‌آیند. آنها از نظر اجتماعی دارای موقعیت ضعیف هستند و در طبقۀ پست قرار دارند.

۳. حاشیه‌نشین‌ها دارای سرپناه‌های خلق‌الساعه هستند که در زمین‌های متعلق به دیگران و در حاشیۀ شهرها قرار دارند (بیات، ۱۳۹۴، ص. ۱۴)

محلات حاشیه‌نشین

سکونت‌گاه‌هایی که درون یا مجاور شهرها و دارای بافت خودرو یا عمدتاً کالبد نابه‌سامان هستند و از واحد‌های مسکونی تشکیل شده‌اند که بدون رعایت اصول فنی ساختمان و فاقد مجوز رسمی هستند. ساکنان آنها معمولاً از اقشار کم‌درآمد با سابقۀ شهرنشینی اندک هستند که با اشتغال غیررسمی و آسیب‌های اجتماعی از میانگین شهری روبه‌رو هستند که به آنها وابسته‌اند (صرافی، ۱۳۸۲، ص. ۲۶۶).

حاشیه‌نشینی

حاشیه‌نشینی زندگی در مناطقی است که در آنها پتانسیلی ویژه‌ برای ارتکاب جرائم سنگین و مختلف وجود دارد. بیشتر خانواده‌های حاشیه‌نشین دارای شغل رسمی نیستند و فاقد مهارت و تخصص هستند. بنابراین، مشاغلی مانند خرید و فروش مواد مخدر و مشروبات الکلی، دست‌فروشی، زباله‌گردی و انواع مشاغل کاذب از جمله فعالیت‌ها و منابع کسب درآمد آنها به حساب می‌آیند. مارشال کلینارد[vi] می‌گوید: حاشیه‌نشینی عارضه و مسئله‌ای است که منشأ عمدۀ جرم و بزهکاری است. آسیب‌های اجتماعی و سهم بالایی از وقوع جرم در یک کشور به مناطق حاشیه‌نشین آن اختصاص دارند. به دلیل عدم تطابق هنجاری و نرسیدن به یک شناخت اجتماعی و همچنین سطح نازل معیشت اقتصادی این طبقه از اجتماع، نوعی انحرافات نهادینه‌شده در کنش آنها به چشم می‌خورد. قاچاق مواد مخدر و جنایت‌های مبتنی بر هیچ‌انگاری از ارزش‌های اجتماعی از انواع بیان‌شده هستند (امیدوارفر، ۱۳۹۶).

درآمدهای نفتی

نفت استخراج‌شده به دو بخش تقسیم می‌شود: بخشی که به صورت خام صادر می‌شود و بخشی دیگر که در داخل پالایش می‌شود. بخشی که صادر می‌شود و دریافتی آن به اقتصاد کشور تزریق می‌شود می‌تواند به شکل یارانۀ مستقیم و غیرمستقیم به مصرف برسد یا تبدیل به سرمایه‌های فیزیکی، انسانی و مالی شود. یک اثر عدم توجه به ماهیت دارایی دریافتی‌های نفتی در اقتصاد بیماری هلندی است. یک راهکار مقابله با این بیماری اقتصادی اخذ مالیات از کالاهای غیر قابل تجارت کم‌کشش است؛ زیرا کشش کم این کالاها باعث ایجاد رانت روی این کالاها می‌شود و با گرفتن مالیات می‌توان این مشکل بیماری هلندی را برطرف کرد. اثرات اقتصاد سیاسی نیز از اثرات منفی دیگر در نتیجۀ عدم توجه به ویژگی دارایی دریافتی نفتی هستند. دولت برای حل این مشکل می‌تواند از مکانیسم بازاری در فعالیت‌ها به‌جای فعالیت مستقیم دولتی استفاده کند. برای مثال، به‌جای سرمایه‌گذاری در پرداخت یارانه، در بخش خصوصی سرمایه‌گذاری کند (شهنازی و همکاران، ۱۳۹۱، صص. ۳۵-۶۵).

درآمدهای نفتی در ایران تأثیر بسیار زیادی بر متغیرهای کلان اقتصادی داشته است. درآمدهای حاصل از فروش نفت به عنوان بخشی از صادرات، تأثیری مستقیم بر مقدار تولید ناخالص داخلی دارد؛ به همین دلیل، وقتی اقتصاد با افزایش یا کاهش قیمت نفت و در نتیجه افزایش یا کاهش برون‌زای درآمدهای نفتی مواجه می‌شود، تولید ناخالص داخلی نیز افزایش یا کاهش می‌یابد. در پژوهش حاضر نیز منظور از درآمدهای نفتی، درآمد حاصل از فروش نفت خام است.

مسکن

در دومین اجلاس اسکان بشر (۱۹۹۶)[vii] ارائه شده توسط اوکپالا[viii] مسکن مناسب این‌گونه تعریف شده است: «سرپناه مناسب فقط به معنای یک سقف بالای سر هر شخص نیست، بلکه سرپناه مناسب یعنی فضای مناسب، آسایش مناسب، امنیت و دسترسی فیزیکی مناسب، امنیت مالکیت، دوام و پایداری سازه، تهویه و سیستم گرمای مناسب، روشنایی، زیرساخت‌های اولیۀ مناسب مانند بهداشت و آموزش، آب‌رسانی، دفع زباله، عوامل بهداشتی مناسب، کیفیت مناسب زیست‌محیطی، مکان مناسب و قابل دسترسی از نظر کار و تسهیلات اولیه که همۀ این موارد با توجه به استطاعت مردم تأمین می‌شوند» (میره‌ای و همکاران، ۱۳۹۲، ص. ۳۵).

پیشینۀ پژوهش

پژوهش‌ها در حوزۀ تأثیر درآمدهای نفتی بر قیمت مسکن

ابوالحسنی و همکاران (۱۳۹۵) در پژوهشی تحت عنوان «در اثر تکانه‌های پولی و نفتی بر تولید و تورم بخش مسکن در اقتصاد ایران»، تأثیر این شوک‌ها بر بخش مسکن را شناسایی کردند. نتایج نشان داد افزایش درآمدهای نفتی از طریق افزایش نقدینگی و تقاضای بخش خصوصی و همین‌طور خانوارها باعث تورم در بخش مسکن و غیرمسکن می‌شود و در بخش مسکن، افزایش قیمت وجود خواهد داشت.

الموالی[ix] و همکاران (۲۰۱۶) در پژوهشی تأثیر بخش نفت را بر بازدهی مسکن با استفاده از یک مدل اقتصاد خرد در کشور عمان بررسی کردند. نتایج پژوهش نشان داد شوک‌های بخش نفت و درآمدهای نفتی بیشترین تأثیر خود را بر بخش کشاورزی و مسکن در این کشور داشته‌اند.

زروکی و موتمنی (۱۳۹۶) در مقاله‌ای تحت عنوان «اثر نامتقارن قیمت نفت بر بازار مسکن ایران؛ کاربردی از رهیافت ARDL غیرخطی»، روند حرکتی قیمت نفت در اقتصاد ایران را بررسی کردند و با تطابق‌دادن این روند حرکتی با دوره‌های رکود رونق قیمت مسکن، تأثیر قیمت نفت بر قیمت مسکن را بررسی کردند و نشان دادند در دوره‌های رونق قیمت نفت، قیمت مسکن هم افزایش یافته است و برعکس.

السکا و المطیری[x] (2016) در مطالعۀ خود به دنبال تأثیر افزایش قیمت نفت بر توان‌پذیری مسکن بودند و عوامل مؤثر بر توان‌پذیری مسکن در کشور کویت به عنوان یک کشور نفتی را بررسی کردند. این مطالعه به صورت پانل در 6 استان کویت انجام شد و توان‌پذیری مسکن به عنوان تابعی از قیمت نفت، نرخ بهره و تورم و همین‌طور مخارج دولت در نظر گرفته شده است. نتایج نشان داده است متغیرها همگرا هستند و از مدل VECM برای بررسی سرعت همگرایی استفاده شده است. تجزیۀ واریانس نشان می‌دهد در طی ده فصل، فقط 3/2 درصد از واریانس خطا در قیمت مسکن را نرخ بهره، 6/5 درصد را نرخ تورم، 5/1 درصد را مخارج دولت و 8/0 درصد را قیمت نفت توضیح می‌دهد. 3/94 درصد از پیش‌بینی واریانس خطا در قیمت مسکن توسط خود قیمت مسکن توضیح داده شده است.

عباسی‌نژاد و یاری (۱۳۸۸) در پژوهشی تحت عنوان «تأثیر شوک‌های نفتی بر قیمت مسکن در ایران»، عوامل مؤثر بر بخش مسکن در طی سال‌های ۱۳۸۴-۱۳۵۲ را بررسی کرده‌اند. این پژوهشی حول محور ارتباط شوک‌های نفتی و رشد قیمت مسکن انجام شد. نتایج نشان داد اثر متغیرهای نرخ رشد نقدینگی، نرخ رشد جمعیت، نرخ رشد تسهیلات پرداختی بانک‌ها و شوک‌های مثبت و منفی بر رشد قیمت مسکن تأثیرگذار است. در کل، نتیجۀ مطالعۀ این پژوهشگران نشان‌دهندۀ بیماری هلندی در اقتصاد ایران است.

کیلینز [xi]و همکاران (۲۰۱۷) در مقاله‌ای تحت عنوان «اثر شوک‌های نفتی بر بازار مسکن: شواهدی از آمریکا و کانادا»، با توجه به نوسانات اخیر بازارهای نفت و تأثیراتی که تغییرات قیمت نفت بر اقتصاد کلان دارد، رکود بین سال‌های ۲۰۰۷ تا ۲۰۰۹ را بر قیمت مسکن مؤثر می‌دانند. در این مطالعه، آنها میزان تأثیرپذیری بازار مسکن از شوک‌های نفتی را بررسی و کانال‌های مختلف اقتصاد کلان را تبیین می‌کنند که از طریق آنها شوک‌های نفتی بر قیمت مسکن تأثیرگذار هستند. نتایج پژوهش نشان داده است قیمت مسکن به دو عامل بستگی دارد: اول اینکه تغییر قیمت نفت ناشی از شوک‌های طرف تقاضاست یا طرف عرضه و دوم اینکه تراز تجاری نفت به نفع واردات است یا صادرات.

کونادو و دی گارسیا[xii] (۲۰۰۴) در مقاله‌ای تحت عنوان «قیمت‌های نفت، تورم و فعالیت‌های اقتصادی: مشاهده برای برخی کشورهای آسیایی»، به این نتیجه رسیدند که در دورۀ زمانی ۱۹۷۵- ۲۰۰۲، در بلندمدت بین قیمت‌های نفت ‌و فعالیت‌های اقتصادی رابطه‌ای وجود ندارد و اثر درآمدهای نفتی بر فعالیت‌های اقتصادی به کوتاه‌مدت منحصر می‌شود. در کوتاه‌مدت، رابطه‌ای نامتقارن بین تغییرات قیمت‌های نفتی و نرخ تورم برای کشورهای کرۀ جنوبی، تایلند، ژاپن و مالزی دیده می‌شود.

بیلی و گیری[xiii] (2009) در پژوهش خود تأثیر نفت و درآمدهای آن بر قیمت مسکن در مناطق مختلف کشور نروژ را بررسی کرد. وی در این پژوهش نشان داد در مناطقی که درآمدهای نفتی سرمایه‌گذاری شوند، تأثیر این درآمدها بر قیمت مسکن بیشتر از سایر مناطقی است که درآمدهای نفتی در آنها سرمایه‌گذاری نشده‌اند.

پژوهش‌ها در حوزۀ تأثیر قیمت مسکن بر میزان حاشیه‌نشینی

پژوهش حاضر در این بخش فاقد پیشینه است و از این نظر دارای نوآوری است، اما پژوهش‌های مشابه در این زمینه وجود دارند.

زنگی آبادی و مبارکی ( ۱۳۹۱) در پژوهشی تحت عنوان «بررسی عوامل مؤثر بر شکل‌گیری حاشیه‌نشینی شهر تبریز و پیامدهای آن»، از علل حاشیه‌نشینی به بیکاری، کم‌بودن اجارۀ مسکن، مهاجرت گسترده از محیط‌های کوچک و روستاها و درآمد کم ساکنان این مناطق یاد می‌کنند و بیان می‌کنند بروز انواع ناهنجاری‌های شهری‌، افزایش جرم و جنایت‌، اشتغال افراد حاشیه‌نشین در مشاغل کاذب، وجود ساخت‌وسازهای غیرمجاز، اثرات نامطلوب فرهنگی، اقتصادی و اجتماعی و همین‌طور آلودگی محیط‌زیست از پیامدهای حاشیه‌نشینی هستند.

نقدی و زارع (۱۳۹۱) در پژوهشی تحت عنوان «حاشیه‌نشینی به مثابۀ آپاندیسیت شهری (مورد مطالعه: جعفرآباد - کرمانشاه) نشان دادند محدودیت‌های موجود در منطقۀ مبدأ مانند بی‌زمینی، بیکاری، خشکسالی و کمبود امکانات از علل مهاجرت افراد به سوی مناطق حاشیه‌ای هستند.

نتایج پژوهش‌ها دربارۀ تأثیر درآمدهای نفتی بر بخش مسکن و دلایل حاشیه‌نشین‌شدن طبق جدول (1) عبارت‌اند از:

جدول 1- خلاصۀ پژوهش‌ها دربارۀ تأثیر درآمدهای نفتی بر بخش مسکن

افزایش درآمدهای نفتی

افزایش قیمت مسکن

افزایش قیمت خرید   عدم پیش‌بینی             عدم دسترسی اقشار                   افزایش فروش زمینه‌ای                  عدم دسترسی

و اجارۀ مسکن             قیمت مسکن               کم‌درآمد به مسکن مناسب           کشاورزی اطراف شهرها     اقشار ضعیف

به نظام‌های اعتباری

افزایش فقر                افزایش جرائم                         کاهش کیفیت زندگی                 شکل‌گیری                 بروز مشکلات

فرهنگ اجتماعی خاص

شکل 1- مدل تحلیلی پژوهش

روش پژوهش

در پژوهش حاضر از شیوۀ پژوهش کمّی (آماری) استفاده شده است. با توجه به اینکه در مرحلۀ اول پژوهش، رابطۀ درآمدهای نفتی و قیمت مسکن و در مرحلۀ دوم، رابطۀ قیمت مسکن و میزان حاشیه‌نشین‌شدن برای آزمون فرضیه‌ها بررسی شده است، از داده‌های آماری با رویکرد سنجش همبستگی بین متغیرهای پژوهش استفاده شده است و سپس فرضیه‌ها با نرم‌افزار SPSS آزمون شده‌اند. برای به دست آوردن آمار مورد نیاز در بخش مسکن از آمارهای منتشرشده توسط مرکز آمار استفاده شد که قیمت متوسط اجارۀ هر متر مربع آپارتمان در شهر تهران را در کتاب‌های بخش مسکن به صورت هرساله ارائه می‌کند. برای به دست آوردن آمار درآمدهای نفتی از کتاب‌های بودجۀ سالانۀ منتشرشده توسط سازمان برنامه و بودجه استفاده شد که طی ۲۰ سال یادشده منتشر شده‌اند و آمار جمعیت مناطق حاشیه‌ای مرتضی‌گرد و قیام‌دشت نیز از مرکز آمار جمع‌آوری شده‌اند.

الف) با در نظر گرفتن «شیوۀ گردآوری داده‌ها»، روش پژوهش حاضر اسنادی و آماری است و داده‌های مدنظر پژوهش از مراکز آماری مهم دولتی مانند سازمان برنامه و بودجه، مرکز آمار و بانک مرکزی جمهوری اسلامی گردآوری شده‌اند.

ب) از نظر «معیار زمان»، پژوهش حاضر از نوع پژوهش‌های زمانی نیز است؛ زیرا تأثیر درآمدهای نفتی بر یک متغیر کلان اقتصادی (قیمت مسکن) و در بازۀ سال‌های ۱۳۸۰ تا ۱۴۰۰ و در نهایت، تأثیر متغیر مسکن بر میزان تغییر جمعیت یا میزان حاشیه‌نشین‌شدن در اطراف تهران بررسی ‌شده است؛ بنابراین، مسئلۀ مدنظر پژوهشگر در یک بازۀ زمانی 20ساله واکاوی شده است.

پ) از نظر «معیار کاربرد»، پژوهش حاضر نوعی پژوهش کاربری است؛ زیرا در این پژوهش، پژوهشگر به دنبال علل افزایش میزان حاشیه‌نشینی در اطراف کلان شهر تهران است و آن را مطالعه و واکاوی کرده است.

موقعیت جغرافیایی مناطق مرتضی‌گرد و قیام‌دشت برای ارزیابی افزایش جمعیت به شرح زیر است:

مرتضی‌گرد منطقه‌ای در جنوب غربی تهران از توابع بخش آفتاب و در نزدیکی منطقۀ 19 تهران است. این منطقه در مجاورت بزرگراه آزادگان غرب به شرق قرار دارد. این منطقه که دارای دهیاری است، از خدمات شهری و شهرداری محروم است. این روستا در دهستان خلازیر قرار دارد و تا سه دهۀ قبل دارای زمین‌های کشاورزی زیادی بوده است که در طی سه دهۀ گذشته، این زمین‌ها به شکل غیرقانونی تفکیک شده و به فروش رفته‌اند؛ بنابراین، ساخت‌وسازهایی نامطلوب در این منطقه به طور غیرقانونی شکل گرفته‌اند.

قیام‌دشت نیز منطقه‌ای از توابع بخش خاوران شهرستان ری در استان تهران است. این منطقه در 15کیلومتری جادۀ خاوران قرار دارد و به پایتخت نزدیک است و ابتدا زمین خاکی بوده است. در زمان بنی‌صدر، به دلیل اهدای وام به مردم، به‌مرور در این منطقه ساخت‌وساز شکل گرفت و در اسناد اولیۀ مربوط به املاک، نام این منطقه شاهین‌دشت بوده است، اما بعد از انقلاب به نام قیام‌دشت شناخته می‌شود. نکتۀ مهم این است که جمعیت این منطقه طی سه دهۀ اخیر رشدی چشمگیر داشته است و مهاجران زیادی از نقاط مختلف کشور به ویژه تهران به این منطقه وارد شده‌اند و تقریباً ساخت‌وسازهای غیرقانونی در آن رواج داشته‌اند.

از آنجا که بررسی علل افزایش جمعیت با دقت و صحت‌گذاری مناسب و معیارهای علمی و منطقی انجام شده است، می‌توان نتایج را تقریباً به کل شهر تعمیم داد. مناطق انتخابی نزدیکی زیادی به شهر تهران دارند و می‌توانند به عنوان نمایندۀ مناسب مناطق دیگر حاشیه‌ای اطراف تهران باشند. از سویی، پژوهشگر با انتخاب این مناطق توانست تعیین و ارزیابی ارتباط میان متغیرهای تحت بررسی را دقیق‌تر انجام دهد. مدل تحلیلی پژوهش در شکل (1) آورده شده است.

یافته‌های پژوهش

در جدول (2) وضعیت درآمدهای نفتی، وضعیت مسکن و وضعیت حاشیه‌نشینی طی سال‌های 1380 تا ۱۴۰۰ آورده شده است. بر اساس نتایج به‌دست‌آمده، بیشترین درآمد نفتی مربوط به سال ۱۳۹۶ است. برای درآمدهای نفتی، میزان فروش نفت خام و قیمت فروش این میزان نفت توسط دولت در نظر گرفته شده است. بیشترین میزان قیمت مسکن مربوط به سال ۱۴۰۰ و کمترین آن مربوط به سال ۱۳۸۰ است. برای قیمت مسکن، قیمت متوسط اجارۀ یک مترمربع آپارتمان در شهر تهران در هر سال در نظر گرفته شده است؛ یعنی قیمت اجارۀ یک مترمربع آپارتمان در همۀ مناطق در نظر گرفته شده و سپس میانگین آنها در هر سال برای این پژوهش محاسبه شده است. بیشترین میزان جمعیت در دو منطقۀ یادشده مربوط به سال ۱۴۰۰ و کمترین میزان جمعیت مربوط به سال 1380 است. نتایج در جدول نشان می‌دهد طی سال‌های یادشده، جمعیت رشد صعودی داشته است. قبل از بررسی داده‌ها و آزمون فرضیه‌ها، وضعیت داده‌ها از لحاظ نرمالیته بررسی‌ شده است و برای این منظور از آزمون کولموگروف–اسمیرنوف استفاده شد. از آنجا که ارزش معنا‌داری از 05/0 بزرگ‌تر است، داده‌ها نرمال هستند و از آماره‌های پارامتری می‌توان استفاده کرد. برای همبستگی بین پارامترها از آزمون پیرسون استفاده شد که نتایج آن در جدول (3) آمده است. نتایج ارتباطی معنا‌دار بین متغیرها نشان داد.

جدول 2- وضعیت درآمدهای نفتی، وضعیت مسکن و وضعیت حاشیه‌نشینی

جدول 3- همبستگی بین متغیرها

بررسی فرضیه‌های پژوهش

فرضیۀ اول: به نظر می‌رسد بین درآمدهای نفتی و قیمت مسکن رابطه‌ای معنادار وجود دارد.

نتایج جدول (3) و (4) رابطۀ درآمدهای نفتی و قیمت مسکن را نشان می‌دهد. نتایج نشان داد درآمدهای نفتی بر بخش مسکن تأثیر قابل قبول دارد و این رابطه معنادار است (بتا: 332/0). بنابراین، فرضیۀ مدنظر تأیید می‌شود و درآمدهای نفتی و متغیر قیمت مسکن رابطۀ مستقیم و مثبت دارند.

فرضیۀ دوم: به نظر می‌رسد بین قیمت مسکن و میزان حاشیه‌نشینی رابطه‌ای معنادار وجود دارد.

نتایج در جدول (3) و (4) نشان داد قیمت مسکن، تأثیری مثبت بر روی حاشیه‌نشینی در این منطقه دارد و رابطه‌ای معنادار میان قیمت مسکن و افزایش جمعیت در مناطق حاشیه‌ای وجود دارد و با افزایش قیمت مسکن، میزان جمعیت این مناطق افزایش یافته است. ضرایب بتا در جدول (3) قابل مشاهده است.

 بنابراین، هر دو فرضیۀ پژوهش تأیید می‌شوند.

جدول 4- اثرات درآمدهای نفتی بر قیمت مسکن و اثرات قیمت مسکن بر حاشیه‌نشینی

با توجه به یافته‌های پژوهش و نتیجۀ آزمون فرضیه‌ها، دیده می‌شود درآمدهای نفتی بر روی قیمت مسکن تأثیر مثبت دارد و ضریب بتا برابر 332/0 است؛ یعنی درآمدهای نفتی در طی سال‌های ۱۳۸۰ تا ۱۴۰۰ بر روی قیمت مسکن تأثیری معنادار داشته است. از طرفی، قیمت مسکن به عنوان یک متغیر میانی بر افزایش جمعیت دو منطقۀ حاشیه‌ای نیز تأثیر مثبت داشته و با افزایش قیمت مسکن، حاشیه‌نشینی نیز افزایش یافته است. ضریب تأثیر قیمت مسکن بر جمعیت منطقۀ مرتضی‌گرد برابر 822/0 و ضریب تأثیر قیمت مسکن بر جمعیت قیام‌دشت برابر 552/0 بوده است. نتایج پژوهش حاکی از آن است که قیمت مسکن طی سال‌های یادشده تحت تأثیر درآمدهای نفتی بوده است. با توجه به فرضیۀ بیماری هلندی در اثر افزایش درآمدهای ارزی حاصل از فروش منابع مانند نفت و گاز، بخش‌های قابل مبادله مانند کشاورزی و صنعت ضعیف می‌شوند و از طرفی، بخش‌های غیرقابل مبادله مانند مسکن و خدمات با افزایش تقاضا و در نتیجه افزایش قیمت مواجه می‌شوند. بنابراین، نتایج پژوهش وجود بیماری هلندی را در اقتصاد ایران طی سال‌های یادشده در رابطه با قیمت مسکن به عنوان کالای غیرقابل مبادله تأیید می‌کند. زمانی که قیمت مسکن بر اثر افزایش درآمدهای نفتی، افزایش یابد، افراد با درآمدهای کم از تأمین مسکن در داخل شهر تهران بازمی‌مانند و در نتیجه، جمعیت از مناطق مرکزی شهر به مناطق حومه منتقل می‌شود؛ زیرا مناطق حاشیه‌نشین جذابیت بیشتری برای آنان از نظر هزینه‌های کمتر تأمین مسکن شامل اجارۀ واحد مسکونی و خرید زمین یا واحد مسکونی خواهند داشت و این امر باعث کاهش هزینه‌های زندگی آنان در مناطق حومه و حاشیه‌ای خواهد شد. از طرفی، مسکن در ایران یک کالای سرمایه‌ای است، در حالی که برای قشر ضعیف، مسکن یک کالای مصرفی است. حال، با توجه به نوسانات بازار مسکن در ایران، خرید و فروش مسکن و ملک به عنوان یک فرصت سرمایه‌گذاری، افزایش تورم و نوسانات بازار، قیمت مسکن نیز افزایش یافته و از طرفی، افزایش جمعیت نیز گویی بر رشد مسکن تأثیر داشته است؛ زیرا تقاضا با افزایش جمعیت افزایش می‌یابد و در نتیجه، بازار مسکن جذاب و پررونق می‌شود و با افزایش قیمت مسکن نیز افراد با درآمد کم و تقریباً متوسط برای تأمین مسکن به مناطق حاشیه روی می‌آورند.

بحث و نتیجه‌گیری

در این مقاله سعی بر این است تا با رویکردی علمی و آماری و بر پایۀ روش‌های کمّی، یکی از دلایل اقتصادی افزایش جمعیت در مناطق حاشیه‌نشین اطراف تهران واکاوی شود. از آنجا ‌که تورم و افزایش قیمت مسکن خود دلیل اصلی برای مهاجرت افراد به مناطق حاشیه‌ای است، یکی از دلایل افزایش قیمت مسکن به ‌عنوان یک متغیر کلان اقتصادی بررسی شده است. از طرفی، اقتصاد ایران به‌ عنوان یک کشور نفتی وابستگی شدیدی به درآمدهای نفتی دارد؛ از این رو، از این زاویه تأثیر درآمدهای نفتی بر قیمت مسکن و سپس تأثیر متغیر قیمت مسکن بر میزان حاشیه‌نشینی بررسی شده است. درآمدهای نفتی ایران از منابع اصلی درآمد کشور است که برای اقتصاد ایران بسیار حائز اهمیت است. با این ‌حال، این منبع درآمدی می‌تواند بر متغیرهای کلان اقتصادی از جمله مسکن تأثیر بسیار ویژه‌ای داشته باشد. فرضیۀ هلندی یکی از فرضیه‌های مهم اقتصادی است که بیان می‌کند درآمدهای نفتی یک کشور می‌تواند باعث افزایش قیمت مسکن شود و به تبع آن، هزینۀ خرید و اجاره نیز افزایش می‌یابد؛ زیرا با افزایش درآمدهای نفتی پول بیشتری در بازار قرار می‌گیرد و به دلیل افزایش تقاضا، قیمت مسکن نیز افزایش می‌یابد و همین موضوع دشواری را برای خریداران مسکن ایجاد می‌کند. از طرفی، افزایش قیمت مسکن به‌شدت بر افزایش میزان حاشیه‌نشینی تأثیرگذار است؛ زیرا افزایش قیمت مسکن باعث کاهش قابلیت دسترسی افراد با درآمد کم برای خرید و اجاره مسکن می‌شود و در نتیجه، افراد با درآمد کمتر به دنبال گزینه‌های اقتصادی‌تر برای زندگی به مناطق حاشیه‌نشین مهاجرت می‌کنند.

همان‌طور که یافته‌های پژوهش نشان داد، طی سال‌های 1380 تا 1400، با افزایش درآمدهای نفتی که حاصل فروش نفت خام بوده است، دیده می‌شود قیمت مسکن که بر مبنای متوسط قیمت اجارۀ یک مترمربع آپارتمان در تهران است، افزایش یافته است. از طرفی، با در نظر گرفتن جمعیت دو منطقۀ حاشیه‌نشین در اطراف تهران، دیده می‌شود طی سال‌های یادشده، جمعیت حاشیه‌نشینان افزایش ‌یافته است. البته، در دوره‌هایی که قیمت نفت زیاد است، سرمایه‌گذاران بیشتر به صنعت نفت وابسته می‌شوند و به سایر صنایع و بخش‌های اقتصادی کمتر توجه می‌کنند؛ به تبع آن، صنایع دیگر کمتر توسعه پیدا می‌کنند و اشتغال نیز در این بخش‌ها کاهش می‌یابد. در نتیجه، افراد به دلیل عدم دسترسی به شغل و همین‌طور درآمد مناسب به مناطق حاشیه‌ای روی می‌آورند.

افزایش حاشیه‌نشینی نیز باعث افزایش فشار بر زیرساخت‌ها و خدمات عمومی در این مناطق خواهد شد و وقتی جمعیت یک منطقه بدون افزایش منابع و خدمات عمومی افزایش یابد، باید در این مناطق منتظر بروز مشکلاتی مانند آلودگی هوا، ترافیک، کاهش کیفیت زندگی، کاهش امکانات، پدیدآمدن جرم در اثر فقر، شکل‌گیری فرهنگ خاص ناشی از فقر و ... باشیم؛ زیرا افزایش حاشیه‌نشینی و شکل‌گیری جرائم ارتباطی مستقیم با یکدیگر دارند. در این مناطق، معمولاً بیکاری، فقر، تبانی و سایر مشکلات اجتماعی که به دور از قانون هستند، نظم مناطق حاشیه‌ای را تحت تأثیر قرار می‌دهند.

پیشنهادهای اجرایی

۱. دولت برای بهبود قیمت مسکن و جلوگیری از افزایش حاشیه‌نشینی باید راهکارهایی مناسب در برنامه‌های اقتصادی داشته باشد. تعیین سیاست‌های مسکن منطقه‌ای بر اساس نیازهای وضعیت مسکن هر منطقه می‌تواند به تعادل قیمت‌ها و جلوگیری از افزایش حاشیه‌نشینی کمک کند. یکی از این سیاست‌ها ساختن مسکن مهر در اطراف شهر تهران بود که به نظر تا حدودی موفق بود، اما در کل سیاست‌گذاری‌های اقتصادی مناسبی در این حیطه انجام نشد. تولید این‌گونه مساکن مقرون‌به‌صرفه و مناسب برای افراد با درآمد متوسط و کم می‌تواند باعث کاهش قیمت‌ اجاره و خرید مسکن در داخل شهر شود و از طرفی، مانعی برای افزایش حاشیه‌نشینی باشد.

۲. فراهم‌آوردن تسهیلات وام با شرایط مناسب و نرخ بهرۀ کم می‌تواند به افراد کم‌درآمد کمک مناسبی باشد تا به خرید یا اجارۀ مسکن مناسب دست یابند.

۳. تشویق سازمان‌ها در راستای تدوین الگویی جامع در زمینۀ کنترل قیمت مسکن در کلان‌شهری مانند تهران برای کاهش خروج افراد از شهر و ساکن‌شدن آنها در حاشیه ضروری است؛ زیرا با افزایش اجارۀ بهای مسکن، هزینه‌های زندگی افزایش و سطح رفاه خانوارها کاهش می‌یابد.

۴. با توجه به تأثیرگذاری سطح رفاه اجتماعی افراد جامعه بر شکل‌گیری حاشیه‌نشینی، تدوین سیاست از سوی نهادهای اقتصادی مانند ارائۀ وام بلندمدت و بدون بهره به دو دهک پایین اقتصادی در جامعه برای افزایش سطح عمومی رفاه جامعه و حرکت به سمت راهبردهایی که از مهاجرت افراد به ‌سوی حاشیۀ شهرها جلوگیری می‌کنند، پیشنهاد می‌شود.

۵. سیاست‌های حمایتی مسکن به منظور ایجاد برنامه‌های حمایتی برای قشر کم‌درآمد تا به مسکن مناسب دسترسی داشته باشند.

۶. تقویت زیرساخت‌های مناطق حاشیه‌ای برای بهبود شرایط‌ زندگی حاشیه‌نشینان لازم و ضروری است که به منظور محقق‌شدن این امر باید سرمایه‌گذاری‌هایی در زیرساخت‌ها انجام شود که این نیز منوط به تصمیم‌گیری‌های وزارت مسکن و شهرسازی و با همکاری شهرداری است.

۷. به منظور کاهش وابستگی به درآمدهای نفتی و توسعۀ سایر بخش‌ها باید بخش‌هایی مانند صنعت و خدمات و کشاورزی توسعه داشته باشند. از سویی دیگر، اگر بخشی از مخارج اجتماعی به‌ صورت مستقیم به طبقات فقیر انتقال یابد و درآمد این قشر افزایش یابد، این امر منجر به بازتولید درآمد از قشر ثروتمند به افراد فقیر خواهد شد (مرادی، 1388). در نتیجه، تا حدی شکاف طبقاتی کمتر خواهد شد و میزان رفاه اجتماعی افزایش خواهد یافت.

پیشنهادهای پژوهشی

1. انجام پژوهش‌های متعدد که اطلاعاتی دقیق و مفید از وضعیت حاشیه‌نشینی و علل شکل‌گیری این پدیده ارائه دهند تا به سیاست‌گذاران کمک کنند سیاست‌هایی مناسب برای کاهش پدیدۀ حاشیه‌نشینی و بهبود وضعیت ساکنان این مناطق تدوین و اجرا کنند.
2. پژوهش‌هایی برای شناخت نقاط ضعف در زیرساخت‌ها و خدمات شهری مانند بهداشت، آموزش، حمل‌ونقل و مسکن انجام شوند تا در راستای سامان‌دهی در این امور تلاش شود.
3. پژوهش‌ها در حوزۀ حاشیه‌نشینی باید نمودی از نابرابری‌های اجتماعی و اقتصادی را برای تحلیل نابرابری‌ها ارائه کنند تا به تحقق عدالت اجتماعی و بهبود سطح رفاه اجتماعی یاری رسانند.

[i] Robert Park

[ii] Manuel Castells

[iii] Andre Gunder Frank

[iv] Sachs & Warner

[v] Bruno & Sachs

[vi] Marshall Clinard

[vii] United Nations Conference on Human Settlements

[viii] Okpala

[ix] Al-Mawali

[x] El-Sekka & Almutairi

[xi] Killins

[xii] Cunado & de Gracia

[xiii] Bailey & Geary

[xiv] Yiqi