تحلیل نقش کنشگران توسعه زمین و مسکن درکلان‌شهر تهران

مقدمه

با آغاز قرن بیست‌ویکم جوامع درحال توسعه با چالش‌های مهمی همچون فراهم‌آوردن سرپناه مناسب، اشتغال و محیط زیست پایدار مواجه‌اند. در این بین، سرپناه مناسب به‌دلیل وجود نیازهای اولیه خانوار یا فرد در آن همچون خواب، استراحت، حفاظت در برابر شرایط جوی و خلاصه شرایط زیست در مقابل طبیعت اهمیت به‌سزایی دارد (اهری، 1367: 7). امروزه شکل‌گیری و گسترش شهرها و تراکم جمعیت بالا، تأمین مسکن مناسب به‌ویژه برای گروه‌های کم‌درآمد را دچار شرایط و مناسبات پیچیده‌ای کرده است. در ارتباط با مسئله مسکن، ایجاد توازن، نیازهای سکونتی خانوار و ضرورت‌های توسعه اقتصادی (تولید مسکن، توزیع مسکن، قیمت مسکن و زمین، اعطای تسهیلات و اعتبارات و ...) و اجتماعی مهم‌ترین اهداف در این زمینه است (زیاری، 1389: 84). در کشورهای درحال توسعه، فقدان منابع کافی، ضعف مدیریت اقتصادی، نداشتن مدیریت جامع ملی و افزایش شتابان جمعیت، تأمین مسکن در این کشورها را به شکل پیچیده و چندبعدی درآورده است Woodfield, 1989)). از سوی دیگر، با توجه به سهم 40 درصدی قیمت زمین در قیمت تمام‌شدة مسکن، می‌توان نتیجه گرفت مهم‌ترین مانع در حل مسئله مسکن، زمین است و همچنین مسئله بورس‌بازی بر زمین سبب شده است سرمایه‌های زیادی فقط به سمت زمین جلب شود و درنهایت جمع کثیری از شهروندان از داشتن سرپناه مناسب محروم بمانند؛ بنابرین، ملاحظه می‌کنیم ارتباط تنگاتنگی بین اراضی شهری و مسکن شهری وجود دارد و با برنامه‌ریزی برای این دو مقوله می‌توانیم تا حد زیادی از مشکلات بر کمبود مسکن و فزونی تقاضا برای آن بکاهیم (کشوردوست، 1392: 97). در ایران طی سال‌های اخیر، رونق و رکود بازار مسکن و مجموعه‌های هم پیوند با آن، با اهمیت تلقی شده‌اند و اهداف توسعه‌ای مسکن شامل تولید مسکن، توزیع مسکن، سرمایه‌گذاری مسکن، تأمین خدمات، اعطای تسهیلات اعتباری مسکن، قیمت مسکن و زمین و ... به‌عنوان عامل حساس و اثرگذار معرفی شده‌اند. مسکن به‌عنوان یکی از ارکان مهم «سیاست رفاه اجتماعی» و «مسکن مناسب»، پیش‌نیازی برای دستیابی به «عدالت اجتماعی» به شمار می‌رود (قالیباف، 1390: 48)؛ بدین صورت که بهبود وضعیت مسکن اعم از تولید، توزیع، سرمایه‌گذاری، تأمین خدمات شهری، افزایش ثبات اجتماعی، بهبود شرایط محیطی، بهبود کلی کیفیت زندگی و انگیزه مشارکت در اجتماع را به دنبال دارد (ستارزاده، 1388: 86). در کلان‌شهر تهران تمرکز جمعیت و فعالیت‌ها به افزایش قیمت زمین و مسکن در مناطق مختلف این شهر منجر شده و به تبع آن، بازار زمین و مسکن به‌عنوان یکی از عرصه‌های مهم برای سرمایه‌گذاری به‌دلیل بازدهی بالا تبدیل به جولانگاهی برای سوداگران شده است. این امر باعث ایجاد نوسانات بالای قیمت زمین و مسکن شده است که به تبع آن، تعادل عرضه و تقاضا در بازار زمین و مسکن بر هم خورده و باعث بی‌خانمان‌شدن بسیاری از افراد کم‌توان و سایر مشکلات در جامعه شده است. در پژوهش حاضر اهداف زیر بررسی شده‌اند.

1- شناسایی و اولویت‌بندی اهداف توسعه زمین و مسکن درکلان‌شهر تهران؛

2- شناسایی و اولویت‌بندی کنشگران کلیدی برنامه‌ریزی و مدیریت زمین و مسکن؛

3- ارائه راهبردهای کنترل و ساماندهی بازار زمین و مسکن در کلان‌شهر تهران.

مطالعه مقوله مسکن همزمان با گسترش روند شهرنشینی به‌خصوص در کلان‌شهرها اهمیت زیادی به خود گرفت؛ براساس این، در سال‌های اخیر پژوهش‌های فراوانی در ایران و دیگر نقاط جهان در رابطه با این مقوله انجام شده است. اکثر پژوهش‌های انجام‌شده در داخل کشور بیشتر بر ارزیابی شاخص‌های کمی و کیفی مسکن و ... متمرکز بوده در تحقیق حاضر، اهداف توسعه زمین و مسکن و کنشگران مؤثر در این عرصه مطالعه شده‌اند.

 

 

 

 

 

 

 

جدول 1- مطالعات داخلی و خارجی انجام‌شده در عرصه زمین و مسکن مآخذ: نگارندگان

ردیف	نوع مطالعه	منبع	موضوع پژوهش	نتایج پژوهش
1	مطالعات خارجی	آدابره و همکاران (۲۰۲۲)	ارزیابی موانع مسکن پایدار در کشورهای درحال توسعه	براساس نتایج به‌دست‌آمده، چهار دسته موانع اقتصادی، اجتماعی، زیست‌محیطی و نهادی اهمیت بیشتری دارند که تفاوت‌های چشمگیری را بین موانع اجتماعی و محیطی توسط دو گروه پاسخ‌دهنده نشان می‌دهند.
2		آدابره و همکاران (۲۰۲۲)	تحلیل اثرات تعاملی موانع نهادی، اقتصادی، اجتماعی و محیطی بر مسکن پایدار کشورهای درحال توسعه	براساس نتایج به‌دست‌آمده از پژوهش بی‌ثباتی سیاسی، تأخیرهای بوروکراتیک و اجرای ضعیف کنترل توسعه در زمین بزرگ‌ترین موانع تحقق مسکن پایدار است؛ بنابرین، موانع نهادی موانع علّی هستند که تأثیرات چند برابری بر موانع اقتصادی، اجتماعی و زیست‌محیطی دارند.
3		یانگ و پان (۲۰۲۰)	تحلیل همبستگی سرمایه انسانی، قیمت مسکن و توسعه اقتصادی با استفاده از داده‌های ۳۱ استان چین از سال ۱۹۹۹ تا سال ۲۰۱۵	به این نتیجه رسیدند که تجمع سرمایه‌های انسانی، تأثیر طولانی‌مدت مثبتی بر قیمت مسکن پایدار و توسعه اقتصادی دارد و به یک عامل تعیین‌کننده برای رشد اقتصادی تبدیل شده است.
4		فولر و همکاران (۲۰۲۰)	بررسی عوامل سیاسی و نهادی تعیین‌کنندة نابرابری درآمد و قیمت مسکن و نابرابری ثروت در اروپای غربی با روش اقتصاد سیاسی مقایسه‌ای	براساس نتایج به‌دست‌آمده، عوامل سیاسی و نهادی تعیین‌کننده که بر نابرابری درآمد تأثیر می‌گذارند، تأثیر کوتاه‌مدت یا بلندمدتی بر نسبت ثروت به درآمد ندارند. در عوض، افزایش نسبت ثروت به درآمد ناشی از افزایش قیمت مسکن و همچنین تغییرات قیمت در سایر دارایی‌های مالی است؛ نه میزان مالکیت خانه یا پس انداز ملی.
5		ارگوون (۲۰۲۰)	بررسی اقتصاد سیاسی تأمین مالی مسکن در ترکیه	براساس نتایج به‌دست‌آمده، بیشتر از طریق حرکت‌های آزادسازی مالی و افزایش جریان سرمایه می‌توان بر مالی‌سازی اقتصاد ترکیه و صنعت مسکن تأثیر گذاشت. همچنین بدهی‌های خانوار و وام‌های رهنی را می‌توان به‌طور چشمگیری افزایش داد و تسهیلات مختلفی را برای صنعت مسکن ارائه کرد.
6	مطالعات داخلی	بهره دار و همکاران (۱۴۰۲)	ارائه الگوی کالبدی مسکن امروز با بهره‌گیری از کیفیات مطلوب خانه‌های تاریخی (نمونه موردی: شهر کرمان)	نتایج تحقیق نشان می‌دهند کیفیات مطلوب به‌دست‌آمده شامل گشودگی، انعطاف‌پذیری، کم‌رنگی، سکوت، ایستایی، باز، زنده، مستور، تهی، زمینه‌ای و یکپارچه هستند. این کیفیات به همراه مؤلفه‌های کالبدی از خانه‌های تاریخی همچون فن ساخت، مصالح و بافت، رنگ و ... ارائه شدند.
7		متکی و همکاران (۱۴۰۲)	فرامطالعه پژوهش‌های مرتبط با فرایند طراحی معماری در بازسازی مسکن پس از سانحه در ایران	نتایج پژوهش نشان می‌دهند فرایند طراحی معماری مسکن پس از سانحه به‌دلیل ماهیت خود هر ۳ نسل فرایندهای معماری شامل فرایندهای سیستماتیک، فرایندهای مشارکتی و فرایندهای ذهنی معماران را در بر می‌گیرد.
8		امانپور و همکاران (۱۴۰۲)	الگوی سرمایه‌گذاری مسکن با رویکرد بازارهای موازی	نتایج پژوهش بیان می‌کنند بازدهی بازار سهام از بقیه بازارها بیشتر است؛ اما ریسک این نوع دارایی نیز بیشتر از بقیه دارایی‌ها است؛ یعنی مسکن رابطه جانشینی با سهام در سبد دارایی‌ها در دو دوره سرمایه‌گذاری دارد.
9		صفایی‌پور و فدائی جزی (۱۴۰۲)	آینده‌پژوهی نظام تأمین مسکن در کلان‌شهرهای ایران (مورد مطالعه کلان‌شهر اهواز)	یافته‌های پژوهش نشان می‌دهند هفت عامل مهاجرت، حاشیه‌نشینی، تضعیف ارزش پول ملی، پایین‌بودن توان پرداخت وام، افزایش قیمت زمین، تسهیلات اعتباری ناچیز و نبود سیستم یکپارچه و هماهنگ مدیریت در بخش مسکن بیشترین اثرگذاری و کلیدی‌ترین نقش را در نظام تأمین مسکن شهر اهواز دارند.

 

 

توسعه پایدار و کنشگران زمین و مسکن

توسعه پایدار شهری در راستای حمایت از منابع محیطی ارائه شده است. رویکرد این نظریه برای نگهداری این منابع برای حال و آینده از طریق استفاده بهینه از زمین و واردکردن کمترین ضایعات به منابع تجدیدناپذیر است. این نظریه محیط زیست و فضای سبز و جامعه گیاهی و جنگلی، تراکم متوسط در حومه‌های شهری و شهرهای کوچک، کاهش فواصل ارتباطی، ایجاد اشتغال محلی، توسعه متنوع مساکن در مراکز اشتغال، توسعه شهرهای کوچک برای کاهش اتکا به شهرهای بزرگ، ساختار اجتماعی متعادل، حمل‌ونقل عمومی و کاهش ترافیک جاده‌ای و توزیع منابع را توصیه می‌کند (زیاری، 1381). با توجه به اینکه به‌طور متوسط 50 درصد از فضای شهرها را فضای مسکونی تشکیل می‌دهد (شیعه، 1383)، یکی از محورهای اصلی توسعه پایدار شهری، مسکن و محیط زندگی خوب است. امروزه مسکن و سرپناه بر بسیاری از جنبه‌های زندگی انسانی تأثیر می‌گذارد (فرهنگی، 1374). از نظر اقتصادی، مسکن بیش از 50 درصد درآمد هر خانوار را به خود اختصاص می‌دهد که جنبه‌های اقتصادی مسکن ازجمله تولید مسکن، توزیع مسکن و سرمایه‌گذاری در مسکن، تسهیلات اعتباری، قیمت مسکن، تأمین خدمات و جنبه کالبدی شامل ارائه کیفیت مناسب و ... و جنبه‌های اجتماعی و فرهنگی بسیار حائز اهمیت هستند (حاتمی‌نژاد و همکاران، 1385). براساس این، توسعه پایدار شهری به معنای تغییر تراکم و کاربری اراضی شهری برای رفع نیازهای اساسی مردم در زمینة مسکن، حمل‌ونقل، فراغت و ... است؛ بنابراین، شهر باید از نظر زیست‌محیطی، قابل سکونت و از نظر اقتصادی، قابل دوام و از نظر اجتماعی دارای برابری باشد. بدین ترتیب، تغییرات تکنولوژی و صنعتی شهرها ملازم و همراه با ایجاد اشتغال و تأمین مسکن و حفظ شرایط زیست‌محیطی مناسب است (ضرابی وکیانی، 1380). درنتیجه، مسکن به‌عنوان جزء مهم و اساسی فضای شهری، بخش کلیدی از توسه پایدار شهری است. در این راستا دستیابی به مسکن پایدار گامی مهم در توسعه پایدار شهری به حساب می‌آید. مسکن پایدار را می‌توان چنین تعریف کرد؛ مسکنی که نیازهای زیستی نسل کنونی را بر مبنای کارایی منابع طبیعی برآورده کند و در عین حال محلاتی جذاب و ایمن را ضمن توجه به مسائل اکولوژیکی، فرهنگی و اقتصادی ایجاد کند، مسکن پایدار است (دریانی، 1384). همچنین فضای کافی، دسترسی فیزیکی، امنیت کافی و پایداری سازه، تداوم عمر مفید، زیرساخت‌ها، قیمت مناسب، عرضه کافی، زیرساخت‌ها و خدمات سکونتی مثل آب و برق و ...، تسهیلات بهداشتی و مدیریت زباله و پسماند، کیفیت زیست‌محیطی، روابط اجتماعی همسایگی همگی از نشانه‌های مسکن سالم است (باقری، 1387). در رویکرد کینزی برای توضیح اثرات سرمایه‌گذاری مسکن بر رشد اقتصادی در یک مدل ساده بازار مسکن، بحث با ساخت‌وساز جدید شروع می‌شود. در مدل ساده فرض می‌شود عرضه و تقاضا نسبتاً با کشش هستند. افزایش تقاضا سطح قیمت‌ها را در بازار مسکن بالا می‌برد و باعث افزایش سود سرمایه‌گذاری در این بخش می‌شود؛ درنتیجه، براساس رویکرد کینزی، افزایش تقاضای مسکن به افزایش سرمایه‌گذاری مسکن و درنهایت تقویت رشد اقتصادی از طریق افزایش اشتغال و تقاضای کل منجر می‌شود. در مواقع رکود افزایش سرمایه‌گذاری از طریق افزایش اشتغال و تقاضای کل می‌تواند به‌عنوان ابزار سیاستی ضدسیکلی استفاده شود (قلی‌زاده واکبریان، 1389: 109).

 

 

شکل 1- مراحل متوالی عرضه و تقاضای مسکن. مآخذ: نگارندگان

 

افزایش قیمت مسکن از طریق تغییر ترکیبی از عوامل مانند نرخ‌های بهره پایین، وجود تعداد بسیار زیادی از سوداگران مسکن و عرضه ناکارآمد مسکن اتفاق می‌افتد (Pollakowski and wachter, 1990). مهم‌ترین عامل ایجادکنندة سیکل مسکن را سوداگری در بازار زمین عنوان می‌کنند. مالپزی (2002) نشان داده است سوداگری در بازار مسکن کاملاً با نوسانات قیمت مسکن در ارتباط است و به‌نوبه‌خود به کشش عرضه مسکن نیز بستگی دارد (Malpezzi, 2002). قیمت بالای مسکن، فعالیت‌های عرضه مسکن (تولید و توزیع، سرمایه‌گذاری، تأمین تسهیلات، ارائه خدمات و ...) را بیشتر تحریک می‌کند و سرمایه‌گذاران بیشتری را به‌علت انتظار سودآوری بالاتر جذب فعالیت‌های ساخت مسکن می‌کند؛ درنتیجه، عرضه مسکن افزایش می‌یابد و قیمت‌های مسکن کاهش می‌یابند و این جریان باعث ایجاد تلاطم در بازار زمین و مسکن می‌شود.

 

 

شکل 2- مدل مفهومی. مآخذ: نگارندگان.

 

محدودة مطالعه‌شده

شهر تهران به‌عنوان پایتخت کشور ایران و بزرگ‌ترین شهر کشور، براساس سرشماری سال 1395 دارای 13267637 نفر جمعیت است و به‌عنوان بزرگ‌ترین قطب جاذب جمعیت در کشور و با توجه به نقش فراملی آن، از جایگاه خاصی بین شهرهای کشور برخوردار است.

 

 

شکل 3- موقعیت محدودة مطالعه‌شده پژوهش. مآخذ: نگارندگان

 

براساس اعلام مرکز آمار ایران در سال 1395، تعداد واحدهای مسکونی خالی در شهر تهران، 489.986 عدد برآورد شده است. تمرکز بالای جمعیت در این شهر باعث شده است برخلاف تمرکز امکانات و خدمات مختلف در آن، با انبوهی از مسائل و مشکلات پیچیده ازجمله عدم دسترسی به مسکن مناسب، گرانی زمین و مسکن، آلودگی هوا، ترافیک و ... مواجه باشد. شیوه برنامه‌ریزی تمرکزگرایانه و اقتدارگرایانه اداره شهر را بیش‌ازپیش به سلیقه و اراده آنها پیوند زده است. در این میان، تحلیل اهداف توسعه مسکن و کنشگران مؤثر در این عرصه و تعیین اولویت آنها از لحاظ میزان تأثیرگذاری در این اهداف می‌تواند برای شناخت جبهه‌های اصلی سوداگری و بورس‌بازی زمین و مسکن و تلاطم در بازار عرضه و تقاضای مسکن مفید باشد.

 

 

شکل 4- قیمت فروش یک مترمربع واحد مسکونی در فروردین 1398. مآخذ: یافته‌های پژوهش

 

طبق شکل 4 بیشترین قیمت فروش یک مترمربع واحد مسکونی در فروردین سال 1398 متعلق به منطقه 1 و منطقه 2 است و کمترین قیمت فروش یک مترمربع واحد مسکونی به منطقه 12، منطقه 15، منطقه 16، منطقه 17، منطقه 18، منطقه 19 و منطقه 20 تعلق گرفته است.

 

 

 

 

 

 

 

جدول 2- متوسط قیمت فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی و تعداد معاملات واحدهای مسکونی انجام‌شده در مناطق 22گانه تهران (فروردین 1398)

منطقه شهری	متوسط قیمت (هزار ریال)	تعداد معاملات (فقره)
منطقه ۱	۲۴۲۷۸۳	۱۴۸
منطقه ۲	۱۶۶۷۶۵	۲۷۱
منطقه ۳	۲۰۰۰۹۵	۱۳۲
منطقه ۴	۱۲۲۷۹۱	۳۲۵
منطقه ۵	۱۴۱۲۷۳	۵۶۶
منطقه ۶	۱۵۷۰۰۷	۱۰۱
منطقه ۷	۱۱۳۹۶۲	۱۸۹
منطقه ۸	۱۰۶۸۶۴	۱۷۰
منطقه ۹	۸۶۷۰۱	۷۳
منطقه ۱۰	۷۵۹۴۹	۲۳۴
منطقه ۱۱	۷۶۲۹۴	۱۳۴
منطقه ۱۲	۶۱۳۰۵	۱۱۶
منطقه ۱۳	۱۱۰۳۴۰	۱۱۶
منطقه ۱۴	۹۰۸۹۷	۲۰۸
منطقه ۱۵	۶۳۳۶۳	۱۹۹
منطقه ۱۶	۵۸۶۵۱	۶۱
منطقه۱۷	۵۵۸۸۶	۷۵
منطقه ۱۸	۴۸۸۲۲	۹۲
منطقه ۱۹	۵۸۶۳۷	۴۱
منطقه ۲۰	۵۲۳۸۱	۹۶
منطقه ۲۱	۸۰۶۸۵	۴۶
منطقه ۲۲	۱۰۴۲۴۹	۳۰
متوسط شهر	۱۲۲۶۹۱	۳۴۲۳

مآخذ: www.amar.org.ir

 

براساس جدول بالا منطقه 1، گران‌ترین و منطقه 18 ارزان‌ترین منطقه تهران از لحاظ قیمت مسکن است و منطقه 5 دارای بیشترین معاملة مسکن و منطقه 22 دارای کمترین معاملة مسکن بوده است.

 

روش تحقیق

روش تحقیق حاضر توصیفی - تحلیلی و از نوع کاربردی است که از لحاظ هدف، شناختی و از لحاظ ماهیت ارزیابی شیوه تحلیل ساختاری با بهره‌گیری از معادلات ساختاری و شیوه گردآوری داده‌های تحقیق، پنل دلفی است که پس از دو بار برگذاری جلسات دلفی با جامعه آماری تحقیق نتیجه به‌دست‌آمده از نظرات مختلف همگرا شده است وکفایت اعلام شد. ابزار گردآوری داده‌ها، فرم و چک لیست بوده و از منظر نوعیت داده، کیفیِ کمی‌شده است. این پژوهش، مقطعی و مربوط به سال 1398 است. محدودة مطالعه‌شده، کلان‌شهر تهران است که داده‌های مورد نیاز تحقیق از طریق ماتریس‌های مقایسه‌ای کنشگر با کنشگر و کنشگر با اهداف در عرصه زمین و مسکن به دست آمده‌اند. در این تحقیق از شیوه مطالعه کتابخانه‌ای و اسنادی نیز استفاده شده است و داده‌های به‌دست‌آمده با استفاده از نرم‌افزار Mactor تجزیه و تحلیل شده‌اند.

 

روش دلفی (Delphi method)

روش دلفی از مهم‌ترین و پرکاربردترین تکنیک‌هایی است که در زمینة جمع‌آوری نظرات و اطلاعات استفاده می‌شود و برای تصمیم‌گیری‌های مهم در کسب‌وکار بسیار مؤثر است. در این روش از نظرات متخصصان حوزه مدنظر به شکلی خاص استفاده می‌شود.

 

جدول 3- رابطه کنشگر با کنشگر وکنشگر با اهداف

کنشگران	کنشگران
هدف	کنشگران

 

جامعه آماری تحقیق، اساتید و کارشناسان امور شهری است و روش تعیین حجم نمونه به صلاحدید اساتید راهنما و اشباع نظری و تجربی است. روش انتخاب نمونه به‌صورت هدفمند است که فقط اساتید مدنظر امور شهری در عرصه زمین و مسکن شهری انتخاب شدند.

 

جدول 4- مشخصات کلی از جامعه آماری

کارشناسان أمور شهری	اساتید
۳۰	۳۰	تعداد شناسایی شده
۵	۵	تعداد انتخاب شده

بحث و یافته‌ها

 

شناسایی اهداف توسعه زمین و مسکن

رونق و رکود بازار مسکن و مجموعه‌های هم‌پیوند با آن، با توجه به سهم چشمگیر مسکن در اشتغال، سرمایه‌گذاری، تولید ناخالص داخلی و همچنین نقش آن در تحریک سایر بخش‌های اقتصادی با اهمیت تلقی شده است (قالیباف، 1390: 48)؛ بنابرین، شناخت اهداف توسعه زمین و مسکن ضرورت می‌یابد. البته گفتنی است در جدول ذیل منظور از کنترل، کنترل قیمت زمین و مسکن برای جلوگیری از افزایش قیمت‌ها است.

 

جدول 5- اهداف توسعه زمین و مسکن

ردیف	کد	اهدف
۱	Y1	تولید مسکن
۲	Y2	توزیع مسکن
۳	Y3	سرمایه گذاری مسکن
۴	Y4	اعطای تسهیلات اعتباری
۵	Y5	کنترل قیمت مسکن
۶	Y6	کنترل قیمت زمین
۷	Y7	کنترل بازار زمین و مسکن (عرضه و تقاضا)
۸	Y8	تامین خدمات مسکن
۹	Y9	کنترل کیفیت مسکن

ماخذ: یافته‌های پژوهش

 

یکی از عوامل تعیین‌کنندة قیمت مسکن، تقاضا برای مسکن است که با افزایش تقاضا و کمبود عرضه در مقابل تقاضا، قیمت مسکن افزایش می‌یابد و سرمایه‌گذاران و بسازبفروشان را برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن برای کسب سود بیشتر سوق می‌دهد و این عرصه را به یک فرصت مناسب برای سوداگری تبدیل می‌کند.

 

 

شکل 5- میزان تأثیر کنشگران بر اهداف توسعه زمین و مسکن / محور افقی میزان تأثیرگذاری است. مآخذ: یافته‌های پژوهش

 

براساس شکل 5، بیشترین تأثیر کنشگران در کنترل قیمت زمین و مسکن و تولید مسکن بوده و کمترین تأثیرگذاری کنشگران در اعطای تسهیلات اعتباری بوده است؛ درنتیجه، طبق شکل فوق اعطای تسهیلات اعتباری، تأمین خدمات اساسی و کیفیت مسکن ازجمله اهدافی‌اند که کنشگران در فرایند تولید مسکن کمتر به آنها توجه می‌کنند.

 

 

شکل 6- فاصله خالص بین اهداف. مآخذ: یافته‌های پژوهش

 

 

در این نمودار خط‌چین‌ها نشان‌دهندة کوتاه‌ترین فاصله خالص، خط خاکستری نشان‌دهندة فاصله کوتاه، خط آبی کم‌رنگ نشان‌دهندة فاصله خالص متوسط، خط آبی پررنگ نشان‌دهندة فاصله خالص طولانی و خط قرمز به معنی طولانی‌ترین فاصله خالص بین اهداف است. براساس نمودار بالا تأمین خدمات مسکن (y8)، کیفیت مسکن (y9) و کنترل بازار زمین و مسکن (y7) کمترین فاصله خالص را با تمام اهداف زمین و مسکن دارد؛ یعنی کیفیت مسکن و تأمین خدمات اساسی و کنترل قیمت بازار زمین و مسکن در بازار مسکن همیشه درخور توجه بوده است. توزیع مسکن (y2) با سرمایه‌گذاری مسکن (y3) فاصله متوسط دارند؛ یعنی اغلب سرمایه‌گذاری کنشگران در بازار مسکن با عرضه مسکن همراه است و بیشترین فاصله اهداف میان تولید مسکن (y1) و توزیع مسکن (y2) است. به عبارت دیگر، به هر میزان که مسکن تولید می‌شود به همان میزان در بازار عرضه نمی‌شود؛ زیرا سوداگران با خالی نگه‌داشتن خانه‌ها باعث افزایش قیمت مسکن در بازار می‌شوند.

 

سیر شناسایی کنشگران

سیر شناسایی کنشگران برنامه‌ریزی و مدیریت زمین و مسکن شهر تهران در تحقیق حاضر براساس پرسشگری به شیوة دلفی و مطالعه منابع مختلف (سایت‌های مسکن، راهنمایی اساتید مربوطه و ...) صورت گرفته است.

 

 

جدول 5- پرسشنامه دلفی مرحله اول

شماره	سوالات پژوهش	طبقات اهمیت در عرصه زمین					طبقات اهمیت درعرصه مسکن
		خیلی کم	کم	متوسط	زیاد	خیلی زیاد	خیلی کم	کم	متوسط	زیاد	خیلی زیاد
۱	به نظر شما سازمان ملی زمین و مسکن به چه میزان در عرصه زمین و مسکن اثر گذار است؟				*					*
۲	به نظر شما بنیاد مستضعفان به چه میزان در عرصه زمین و مسکن اثرگذار است؟		*				*
۳	به نظر شما ستاد کل نیروهای مسلح به چه میزان در عرصه زمین و مسکن اثرگذار است؟		*					*
۴	به نظر شما اداره کل راه و شهرسازی استان به چه میزان در عرصه زمین و مسکن اثرگذاراست؟				*					*
۵	به نظر شما اداره کل راه وشهرسازی شهرستان به چه میزان در عرصه زمین و مسکن اثرگذار است؟				*					*
۶	به نظر شما ستاد اجرایی فرمان امام (ره) به چه میزان در عرصه زمین و مسکن اثرگذار است؟	*					*
۷	به نظر شما اداره کل ثبت و اسناد تهران به چه میزان در عرصه زمین و مسکن اثرگذار است؟		*						*
۸	به نظر شما اداره کل تمرکز أموال دولتی به چه میزان در عرصه زمین و مسکن اثرگذار است؟				*					*
۹	به نظر شما شرکت شهرهای جدید به چه میزان در عرصه زمین و مسکن اثرگذار است؟					*					*
۱۰	به نظر شما شرکت عمران و بهسازی به چه میزان در عرصه زمین و مسکن اثرگذار است؟				*					*
۱۱	به نظر شما کمیته امداد امام خمینی (ره) به چه میزان در عرصه زمین و مسکن اثرگذار است؟		*					*
۱۲	به نظر شما معاونت عمرانی و دفاتر استانداری به چه میزان در عرصه زمین و مسکن اثرگذار است؟				*					*
۱۳	به نظر شما اداره اوقاف و أمور خیریه به چه میزان در عرصه زمین و مسکن اثرگذار است؟			*						*
۱۴	به نظر شما اداره کل تمرکز ثبت به چه میزان در عرصه زمین و مسکن اثرگذار است؟		*				*
۱۵	به نظر شما مجلس شورای اسلامی به چه میزان در عرصه زمین و مسکن اثرگذار است؟				*					*
۱۶	به نظر شما شورای عالی شهرسازی و معماری به چه میزان در عرصه زمین و مسکن اثرگذار است؟		*						*
۱۷	به نظر شما بنیاد شهید و أمور ایثارگران به چه میزان در عرصه زمین و مسکن اثرگذار است؟	*						*
۱۸	به نظر شما شورای شهر به چه میزان در عرصه زمین و مسکن اثرگذار است؟					*			*
۱۹	به نظر شما اداره کل منابع طبیعی استان به چه میزان در عرصه زمین و مسکن اثرگذار است؟					*				*
۲۰	به نظر شما إدارات منابع طبیعی شهرستان به چه میزان در عرصه زمین و مسکن اثر گذار است؟				*			*
۲۱	به نظر شما بانک های خصوصی به چه میزان در عرصه زمین و مسکن اثرگذار است؟					*					*
۲۲	به نظر شما بنیاد ۱۵ خرداد به چه میزان در عرصه زمین و مسکن اثرگذار است؟	*					*
۲۳	به نظر شما سازمان املاک و مستغلات شهرداری تهران به چه میزان در عرصه زمین و مسکن اثرگذاراست؟					*				*
۲۴	به نظر شما شهرداری مناطق تهران به چه میزان در عرصه زمین و مسکن اثرگذار است؟				*					*
۲۵	به نظر شما دیوان عدالت اداری به چه میزان در عرصه زمین و مسکن اثرگذار است؟		*				*
۲۶	به نظر شما سازمان جمع آوری املاک تملیکی به چه میزان در عرصه زمین و مسکن اثرگذار است؟				*				*
۲۷	به نظر شما بانک های مسکن به چه میزان در عرصه زمین و مسکن اثرگذار است؟			*				*
۲۸	به نظر شما بسازبفروش ها به چه میزان در عرصه زمین و مسکن اثرگذار است؟				*					*
۲۹	به نظر شما مشاورین املاک تهران به چه میزان در عرصه زمین و مسکن اثرگذار است؟				*						*
۳۰	به نظر شما سازمان مجری ساختمان های دولتی و عمومی به چه میزان در عرصه زمین و مسکن اثرگذار است؟				*				*

مآخذ: یافته‌های پژوهش

 

 

در مرحله اول، پرسشگری مطابق پرسشنامه مذکور انجام شد؛ بنابراین، پرسشنامه فوق میانگین نتایج پرسشنامه‌های توزیع شده است. سپس در مرحله دوم، بعضی از کنشگرانی حذف شدند که در طبقات اهمیت پایینی در هر دو عرصه زمین و مسکن قرار گرفتند و پرسشنامه مرحله دوم پرسشگری، تنظیم و سپس توزیع شد که میانگین نتایج مطابق پرسشنامه زیر به دست آمد و درنهایت با مشورت اساتید مربوطه کفایت اعلام شد.

 

 

 

 

 

 

 

جدول 6- پرسشنامه دلفی مرحله دوم

شماره	سوالات پژوهش	طبقات اهمیت در عرصه زمین					طبقات اهمیت درعرصه مسکن
		خیلی کم	کم	متوسط	زیاد	خیلی زیاد	خیلی کم	کم	متوسط	زیاد	خیلی زیاد
۱	به نظر شما سازمان ملی زمین و مسکن به چه میزان در عرصه زمین و مسکن اثر گذار است؟				*					*
۲	به نظر شما اداره کل راه و شهرسازی استان به چه میزان در عرصه زمین و مسکن اثرگذار است؟				*						*
۳	به نظر شما اداره کل راه و شهرسازی شهرستان به چه میزان در عرصه زمین و مسکن اثرگذار است؟			*						*
۴	به نظر شما سازمان مجری ساختمان های دولتی و عمومی به چه میزان در عرصه زمین و مسکن اثرگذاراست؟			*						*
۵	به نظر شما شرکت عمران و بهسازی به چه میزان در عرصه زمین و مسکن اثرگذار است؟				*				*
۶	به نظر شما معاونت عمرانی و دفاتر استانداری به چه میزان در عرصه زمین و مسکن اثرگذار است؟			*						*
۷	به نظر شما اداره کل منابع طبیعی استان به چه میزان در عرصه زمین و مسکن اثرگذار است؟					*			*
۸	به نظر شما اداره کل منابع طبیعی شهرستان به چه میزان در عرصه زمین و مسکن اثرگذار است؟				*				*
۹	به نظر شما اداره کل تمرکز أموال دولتی به چه میزان در عرصه زمین و مسکن اثرگذار است؟			*					*
۱۰	به نظر شما سازمان جمع آوری املاک تملیکی به چه میزان در عرصه زمین و مسکن اثرگذار است؟			*					*
۱۱	به نظر شما سازمان املاک و مستغلات شهرداری تهران به چه میزان در عرصه زمین و مسکن اثرگذار است؟				*					*
۱۲	به نظر شما شهرداری مناطق تهران به چه میزان در عرصه زمین و مسکن اثرگذار است؟					*				*
۱۳	به نظر شما شورای شهر به چه میزان در عرصه زمین و مسکن اثرگذار است؟				*				*
۱۴	به نظر شما اداره اوقاف و أمور خیریه شهرستان به چه میزان در عرصه زمین و مسکن اثرگذار است؟			*					*
۱۵	به نظر شما مجلس شورای اسلامی به چه میزان در عرصه زمین و مسکن اثرگذار است؟				*					*
۱۶	به نظر شما بانک های خصوصی به چه میزان در عرصه زمین و مسکن اثرگذار است؟					*					*
۱۷	به نظر شما بسازبفروش ها به چه میزان در عرصه زمین و مسکن اثرگذار است؟				*					*
۱۸	به نظر شما شرکت شهرهای جدید به چه میزان در عرصه زمین و مسکن اثرگذار است؟					*					*
۱۹	به نظر شما مشاورین املاک به چه میزان در عرصه زمین و مسکن اثرگذار است؟				*					*

مآخذ: یافته‌های پژوهش

 

براساس جدول 7، طبق ماده 6 موضوع فعالیت‌های سازمان ملی زمین و مسکن این سازمان در عرصه زمین و نیز در عرصه مسکن تأثیرگذار است؛ زیرا در بندهای 1، 3  و 5 و ... فعالیت این سازمان در عرصه‌های مذکور بررسی شده است (سایت مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی). وظایف اساسی اداره کل راه و شهرسازی استان و شهرستان نیز شامل 1- تأمین رفاه اجتماعی در زمینة مسکن، 2- مشارکت در ساماندهی بازار سرمایه در امر زمین، مسکن و ... (سایت وزارت راه و شهرسازی جمهوری اسلامی ایران). وظایف سازمان مجری ساختمان‌های دولتی و عمومی به‌عنوان زیرمجموعه‌ای از وزارت راه و شهرسازی شامل 1- فروش و اجاره‌دادن ساختمان و تأسیساتی که با سرمایه‌گذاری مستقل یا مشترک احداث می‌شود، 2- قبول خدمات مدیریت طرح و اجرای ساختمان و ... (وزارت راه و شهرسازی جمهوری اسلامی ایران)؛ بنابرین، بیشترین تأثیر این سازمان در عرصه مسکن است. شرکت عمران و بهسازی نیز به‌عنوان شرکت دولتی و وابسته به وزارت مسکن و شهرسازی در عرصه مسکن تأثیرگذار است؛ بنابرین، براساس ماده 4 موضوع شرح وظایف این شرکت در بند 1 این ماده به مدیریت و تهیه طرح‌های شهرسازی و دیگر اقدامات اجرایی و ساختمان‌های لازم در بافت‌های قدیمی و فرسوده شهری، در زمین‌های تأمین‌شده یا از طریق خریداری و تملک مطابق مقررات و قوانین جاری اشاره دارد (سایت وزارت راه و شهر سازی). یکی از وظایف معاونت عمرانی و دفاتر استانداری، تهیه و تنظیم معیارها و ضوابط لازم برای تعیین اولویت‌های طرح‌های عمرانی در مناطق روستایی و شهری و همکاری با واحدهای ذی‌ربط در این زمینه با وزارت کشور است (همان). معاونت عمرانی و دفاتر استانداری به‌صورت غیرمستقیم در عرصه مسکن تأثیر دارند (همان). اداره‌های منابع طبیعی استان و شهرستان بیشتر در عرصه زمین تأثیرگذار هستند؛ چون رسیدگی به تغییرات کاربری که با ساختمان‌سازی و ... در اراضی جنگلی به‌خصوص در نواحی شمالی کلان‌شهر تهران به وقوع می‌پیوندد، در حیطه وظایف اداره منابع طبیعی استان است (سایت اداره منابع طبیعی استان تهران). سازمان جمع‌آوری اموال تملیکی از طریق تملک زمین و مسکن شهری به‌صورت مستقیم و غیرمستقیم بر زمین و مسکن اثرگذار است (مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی). سازمان املاک و مستغلات شهرداری تهران به‌صورت مستقیم در عرصه زمین و مسکن اثرگذار است. در بند الف ماده پنجم وظایف و اختیارات این سازمان، به خرید و فروش، اجاره و استیجاره املاک و مستغلات مورد نیاز طرح‌های توسعه شهری و در سایر بندها نیز به عملکرد و وظایف این سازمان در عرصه زمین و مسکن اشاره شده است (اساسنامه سازمان املاک و مستغلات شهرداری، 1389: 4). طبق ماده 55 موضوع وظایف شهرداری تهران در بند 24 این ماده صدور پروانه برای تمام ساختمان‌های شهر و صدور مجوز تراکم ساختمانی به‌عنوان یکی از وظایف این سازمان تعیین شده و در سایر بندها نیز به عملکرد این سازمان در عرصه زمین و مسکن اشاره شده است (سایت شهرداری تهران). شوراهای اسلامی شهر به‌صورت غیرمستقیم در عرصه مسکن شهری تأثیرگذار هستند؛ ازجمله وظایف شورای اسلامی شهر عبارت‌اند از 1- همکاری با شهرداری برای تصویب طرح حدود شهر با رعایت طرح‌های هادی و جامع شهرسازی، 2- تصویب معاملات و نظارت بر آنها اعم از خرید، فروش، مقاطعه، اجاره و استیجاره که به نام شهر و شهرداری صورت می‌گیرد و ... (سایت شورای نگهبان).

 

 

 

 

 

 

جدول 7- کنشگران کلیدی و مؤثر در عرصه زمین و مسکن

کد	سازمان	تاثیرگذاری در عرصه زمین	تاثیر گذاری در عرصه مسکن
X1	سازمان ملی زمین و مسکن	*	*
X2	اداره کل راه و شهرسازی استان	*	*
X3	اداره کل راه و شهرسازی شهرستان	*	*
X4	سازمان مجری ساختمان های دولتی و عمومی		*
X5	شرکت عمران و بهسازی		*
X6	معاونت عمرانی و دفاتر استانداری		*
X7	اداره کل منابع طبیعی استان	*
X8	ادارات منابع طبیعی شهرستان	*
X9	اداره کل تمرکز أموال دولتی	*	*
X10	سازمان جمع آوری املاک تملیکی	*	*
X11	سازمان املاک و مستغلات شهرداری تهران	*	*
X12	شهرداری مناطق تهران		*
X13	شورای شهر		*
X14	اداره اوقاف و أمور خیریه شهرستان	*	*
X15	مجلس شورای اسلامی	*	*
X16	بانک های خصوصی	*	*
X17	بسازبفروش ها		*
X18	شرکت شهرهای جدید	*	*
X19	مشاورین املاک		*

 

 

اداره اوقاف و امور خیریه نیز براساس ماده 1 شرح وظایف این سازمان با وقف بسیاری از زمین‌ها و ساختمان‌های شهری از سوی مالکان به این سازمان بر عرصه زمین و مسکن تأثیر می‌گذارد (سایت سازمان اوقاف و امور خیریه). مجلس شورای اسلامی نیز با تهیه و تصویب قوانین مربوط به بازار زمین و مسکن به‌طور غیرمستقیم در این عرصه اثرگذار است (سایت مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی). بانک‌های خصوصی بزرگ‌ترین سوداگران بخش زمین و مسکن هستند؛ زیرا براساس اعلام معاونت وزارت مسکن و شهرسازی 1000 واحد مسکونی در اختیار بانک‌های خصوصی هستند که سال‌های طولانی خالی ماندند. وزارت راه و مسکن و شهرسازی همزمان با شناسایی بخش اعظمی از خانه‌های خالی و زمین‌های بلاتکلیف به بانک‌هایی رسیده است که سال‌های طولانی در خلأ اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی، واحدهایی لاکچری ساخته و وارد بازار نکرده است (سایت وزارت مسکن و شهرسازی / سایت خبری ایرنا). در سال‌های اخیر، فرمول ساخت مشارکتی به نفع بسازبفروش‌ها تغییر کرده است. با کم‌شدن شکاف قیمتی بین آپارتمان و ملک کلنگی در تهران و رکود سنگین در معاملات زمین، هم‌اکنون در بازار ساخت‌وسازهای مسکونی، نسبت مشارکت بین «مالک ساختمان قابل تخریب» و «بسازبفروش‌ها» به‌صورت 50-50 تعیین می‌شود و عرصه را برای افزایش پلکانی قیمت‌ها فراهم می‌کند (www.Khabaronline.ir). براساس ماده 3 موضوع فعالیت‌های شرکت شهرهای جدید طبق بند 9 یکی از وظایف این شرکت، نظارت و کنترل بر حفظ و حراست اراضی و مستحدثات، فروش و نقل و انتقالات املاک و واحدهای مسکونی، تجاری و تولیدی است و بند 3 به مدیریت و نظارت بر آماده‌سازی، احداث بنا و تأسیسات و تجهیزات شهری و خدماتی و تولیدی و ... اشاره دارد؛ بنابرین، این شرکت با ایجاد شهرهای جدید و ساخت مساکن بر عرضه و تقاضای بازار زمین و مسکن اثرگذار است (سایت مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی). مهم‌ترین تأثیر مشاوران املاک در بازار زمین و مسکن، ایجاد جو روانی مبنی بر بالارفتن قیمت زمین و مسکن است؛ بنابرین، با شکل‌گرفتن و انتشار چنین جو روانی، فضای بازار به‌خصوص برای بسازبفروش‌ها و مالکان زمین و مسکن برای بالابردن قیمت‌ها مساعد می‌شود (www.eghtesadonline.com).

 

 

جدول 8- رابطه کنشگر با کنشگر

مشاورین املاک	شرکت شهرهای جدید	بسازبفروش ها	بانک های خصوصی	مجلس شورای اسلامی	اداره اوقاف و امورخیریه شهرستان	شورای شهر	شهرداری مناطق تهران	سازمان املاک و مستغلات شهرداری تهران	سازمان جمع آوری املاک تملیکی	اداره کل تمرکز أموال دولتی	ادارات منابع طبیعی شهرستان	اداره کل منابع طبیعی استان تهران	معاونت عمرانی و دفاتر استانداری	شرکت عمران و بهسازی	سازمان مجری ساختمان های دولتی و عمومی	اداره کل راه و شهرسازی شهرستان	اداره کل راه و شهرسازی استان	سازمان ملی زمین و مسکن
۱	۱	۲	۱	۰	۰	۰	۱	۱	۲	۱	۳	۲	۱	۱	۱	۴	۲	0	سازمان ملی زمین و مسکن
۲	۴	۱	۱	۰	۱	۰	۲	۳	۱	۱	۱	۱	۴	۲	۳	۴	0	۲	اداره کل راه و شهرسازی استان
۱	۰	۱	۰	۰	۱	۱	۲	۰	۰	۱	۱	۰	۰	۰	۰	0	۳	۲	اداره کل راه و شهرسازی شهرستان
۲	۰	۱	۰	۰	۰	۱	۲	۲	۲	۱	۰	۰	۰	۰	0	۳	۳	۳	سازمان مجری ساختمان های دولتی و عمومی
۲	۳	۲	۱	۰	۰	۲	۱	۰	۱	۱	۱	۱	۲	0	۴	۳	۳	۲	شرکت عمران و بهسازی
۲	۲	۳	۰	۱	۲	۲	۲	۳	۲	۲	۲	۳	0	۲	۲	۳	۳	۳	معاونت عمرانی و دفاتر استانداری
۱	۳	۳	۰	۲	۲	۲	۱	۱	۲	۲	۴	0	۲	۲	۲	۳	۳	۴	اداره کل منابع طبیعی استان تهران
۱	۲	۲	۰	۲	۲	۱	۲	۱	۱	۱	0	۴	۲	۱	۱	۳	۲	۳	ادارات منابع طبیعی شهرستان
۲	۲	۱	۲	۳	۱	۱	۳	۳	۳	0	۱	۱	۲	۲	۳	۲	۲	۲	اداره کل تمرکز أموال دولتی
۱	۲	۱	۰	۳	۱	۲	۳	۳	0	۴	۱	۱	۲	۲	۳	۲	۲	۲	سازمان جمع آوری املاک تملیکی
۳	۲	۲	۲	۲	۲	۲	۴	0	۱	۲	۱	۱	۲	۲	۲	۲	۲	۲	سازمان املاک و مستغلات شهرداری تهران
۲	۱	۳	۱	۱	۲	۴	0	۳	۲	۲	۱	۱	۲	۲	۲	۲	۲	۲	شهرداری مناطق تهران
۰	۲	۱	۰	۲	۴	0	۴	۴	۳	۲	۲	۲	۲	۳	۲	۲	۲	۲	شورای شهر
۰	۳	۰	۰	۲	0	۲	۲	۱	۳	۲	۳	۳	۲	۱	۲	۲	۲	۲	اداره اوقاف و أمور خیریه شهرستان
۳	۳	۳	۲	0	۲	۱	۱	۲	۳	۲	۲	۲	۲	۱	۲	۲	۲	۳	مجلس شورای اسلامی
۴	۴	۴	0	۱	۱	۱	۲	۲	۱	۲	۳	۳	۲	۴	۳	۲	۳	۳	بانک های خصوصی
۲	۴	0	۳	۱	۱	۲	۳	۱	۱	۱	۲	۲	۲	۴	۱	۲	۲	۲	بسازبفروش ها
۲	0	۴	۲	۲	۲	۲	۱	۲	۲	۲	۳	۲	۰	۳	۲	۳	۳	۴	شرکت شهرهای جدید
0	۴	۱	۰	۲	۱	۲	۳	۱	۰	۱	۰	۰	۱	۲	۱	۲	۲	۱	مشاورین املاک

مآخذ: نگارندگان

 

 

در این ماتریس، رنج نمرات بین 0 تا 4 (4-3-2-1-0) بوده است. نمره بالاتر برای هر کنشگر نشان می‌دهد این کنشگر تأثیرگذاری بیشتری بر کنشگر متناظر خود دارد و نمره پایین نشان‌دهندة تأثیرگذاری کمتر کنشگر بر کنشگر متناظر خود است. گفتنی است ماتریس فوق میانگین رنج نمرات ماتریس‌هایی است که برای جامعه آماری توزیع شده‌اند. با تحلیل ماتریس فوق در مکتور وضعیت اثرگذاری و اثرپذیری کنشگران مطابق جدول 9 به دست آمده است. طبق جدول 9، بانک‌های خصوصی، مجلس شورای اسلامی (اثر غیرمستقیم)، اداره کل منابع طبیعی استان، سازمان املاک و مستغلات شهرداری تهران به‌عنوان کنشگران اثرگذار، معاونت عمرانی و دفاتر استانداری به‌عنوان کنشگر اثرپذیر، سازمان ملی زمین و مسکن، اداره کل راه و شهرسازی استان، اداره کل راه و شهرسازی شهرستان، شرکت عمران و بهسازی، شهرداری مناطق تهران، بسازبفروش‌ها، شرکت شهرهای جدید و مشاوران املاک به‌عنوان کنشگران اثرگذار – اثرپذیر و سازمان مجری ساختمان‌های دولتی و عمومی، اداره‌های منابع طبیعی شهرستان، شورای شهر، اداره اوقاف و امور خیریه، اداره کل تمرکز اموال دولتی، سازمان جمع‌آوری املاک تملیکی به‌عنوان کنشگران خنثی هستند.

 

 

جدول 9- وضعیت اثرگذاری و اثرپذیری کنشگران

 

 

 

همان‌طور که مشاهده می‌شود، هرکدام از کنشگران در یکی از حالت‌های چهارگانه اثرگذاری قرار گرفتند؛ به این معنی که برای مثال، بانک‌های خصوصی که یک کنشگر اثرگذار هستند در عرصه زمین و مسکن نقش غالب و پررنگی دارند. دلیل این امر سرمایة بیشتر این بانک‌ها برای خرید زمین و مسکن با بالاترین قیمت است که باعث بالارفتن میانگین قیمت زمین و مسکن شده است؛ همچنین عرضه محدود مسکن‌ها به بازار و خالی نگه‌داشتن مسکن‌ها باعث کم‌شدن عرضه در مقابل تقاضای بازار برای مسکن شده است و قیمت مسکن را در مدت زمان کوتاهی به‌صورت چشمگیری بالا می‌برد. کنشگرانی که نقش اثرپذیر دارند، مانند معاونت عمرانی و دفاتر استانداری، در عرصه بازار زمین و مسکن از سایر کنشگران نقش اثرپذیری دارد. کنشگرانی که نقش خنثی دارند، مانند اداره اوقاف و امور خیریه و ...، در این بازار هیچ اثری بر دیگر کنشگران ندارند و نقش خنثی دارند. کنشگرانی که دو وجهی (اثرگذار - اثرپذیر) هستند، مانند بسازبفروش‌ها، شرکت شهرهای جدید و ...، با عملکردی که در عرصه زمین و مسکن دارند هم بر سایر کنشگران اثرگذار هستند و هم از آنها اثرپذیری دارند.

 

 

 

شکل 7- رقابت کنشگران به لحاظ تاثیرگذاری در عرصه زمین و مسکن. مآخذ: یافته‌های پژوهش

 

 

براساس نمودار بالا بانک‌های خصوصی بیشترین سهم اثرگذاری و سوداگری در عرصه زمین و مسکن را دارند و بعد از آن، مجلس شورای اسلامی است که به‌صورت غیرمستقیم در عرصه زمین و مسکن اثر می‌گذارد. کمترین تأثیر مربوط به اداره‌های منابع طبیعی شهرستان و سازمان مجری ساختمان‌های دولتی و عمومی است. اداره کل تمرکز اموال دولتی، سازمان جمع‌آوری املاک تملیکی، اداره اوقاف و امور خیریه نیز خنثی هستند.

 

نتیجه‌گیری

زمین نقطه شروع هرگونه توسعه شهری اعم از مسکن، صنعت و خدمات است. مسکن علاوه بر اینکه یک سرپناه فیزیکی است، کل محیط مسکونی ازجمله خدمات و تسهیلات عمومی لازم برای بهزیستی انسان را شامل می‌شود و به‌عنوان یکی از مهم‌ترین نیازهای زندگی انسان، کوچک‌ترین عنصر تشکیل‌دهندة سکونتگاه‌ها و به‌وجودآورندة یکی از پدیده‌های جغرافیایی به شمار می‌رود. روند شتابان شهرنشینی در کشورهای درحال توسعه ازجمله ایران، باعث ایجاد بحران مسکن در شهرهای بزرگی مانند کلان‌شهر تهران شده است. تقریباً از سال 1389 به بعد به‌دلیل عواملی همچون رشد نقدینگی در کشور، صعود قیمت زمین و هزینه ساخت بیشتر و ... قیمت مسکن افزایش یافته است (موسوی و درودیان، 1394: 123). این امر زمینه‌ساز سوداگری در عرصه زمین و به تبع آن، بورس‌بازی مسکن در شهر تهران شده است. عرضه و تقاضای زمین و مسکن به‌عنوان یک عامل تعیین‌کننده در قیمت زمین و مسکن است که در سال‌های اخیر، رشد شتابان جمعیت شهر و نیز فعالیت‌های سوداگری و افزایش نقدینگی در بازار، باعث افزایش تقاضای زمین و مسکن شده و این امر به فرصتی برای بالارفتن قیمت مسکن تبدیل شده است؛ بنابرین، ضرورت تدوین برنامه لازم برای تأمین مسکن، امری حیاتی در بهبود کیفیت زندگی ساکنان شهرها و نقاط روستایی است. پژوهش حاضر با هدف 1- استخراج و اولویت‌بندی اهداف توسعه زمین و مسکن در کلان‌شهر تهران، 2- شناسایی کنشگران کلیدی مدیریت و برنامه‌ریزی زمین و مسکن و 3- ارائه راهبردهای کنترل و ساماندهی بازار زمین و مسکن در کلان‌شهر تهران انجام شده است. براساس نتایج به‌دست‌آمده از پژوهش، از میان اهداف توسعه زمین و مسکن به‌ترتیب کنترل قیمت زمین، تولید مسکن، کنترل قیمت مسکن، توزیع مسکن و کنترل بازار زمین و مسکن، سرمایه‌گذاری مسکن، کیفیت مسکن، تأمین خدمات اساسی و اعطای تسهیلات اعتباری درخور توجه کنشگران بوده است؛ به این دلیل که کنشگران بیشتر به قیمت زمین و مسکن از طریق مدیریت تولید و توزیع مسکن (عرضه محدود برای کسب سرمایه بیشتر) توجه دارند که درنتیجه زمینه‌ساز سوداگری در عرصه زمین و مسکن می‌شوند؛ بنابرین، به کیفیت مسکن‌ها و تأمین خدمات و ... کمتر توجه دارند. در بین کنشگران از لحاظ تأثیرگذاری و رقابت در عرصه زمین و مسکن نیز بانک‌های خصوصی بیشترین نقش را در سوداگری بازار زمین و مسکن دارند. دلیل این امر بیشتربودن سرمایه این بانک‌ها برای خرید زمین و مسکن با بالاترین قیمت است که باعث بالارفتن میانگین قیمت زمین و مسکن می‌شود و علاوه بر خرید مسکن، با عرضه محدود مسکن‌ها به بازار و خالی نگه‌داشتن مسکن‌ها، کم‌شدن عرضه در مقابل تقاضای مسکن و صعود قیمت مسکن را رقم می زند.

 

راهبردها

۱. براساس یافته‌های شکل ۶ و فاصله موجود بین تولید و توزیع مسکن باید سیاست‌های کارآمد مسکن ازجمله مالیات بر خانه‌های خالی برای حذف فاصله بین تولید و توزیع مسکن به‌منظور جلوگیری از افزایش قیمت مسکن تنظیم شود.

۲. براساس یافته‌های شکل ۵، کنشگران به اعطای تسهیلات اعتباری برای خانواده‌های کم‌درآمد کمتر توجه می‌کنند که باید درخور توجه قرار گیرد.

۳. براساس یافته‌های شکل ۵، کیفیت مسکن و تأمین خدمات در فرایند تولید مسکن باید در اولویت قرار گیرد و به آن توجه شود.

۴. براساس یافته‌های شکل ۷، بانک‌های خصوصی بیشترین نقش را در عرصه زمین و مسکن دارند که باید سیاست مالیات (CGT) بر ارزش سرمایه (زمین و مسکن) و ارائه سازوکارهای مناسب به‌منظور کنترل عملکرد و اعمال محدودیت برای بانک‌های خصوصی تدوین و تنظیم شود.

تعداد مشاهده مقاله: 195

تعداد دریافت فایل اصل مقاله: 135